长沙大河西使用国际商贸物流城一期工程可行性研究报告报批稿初版.doc

长沙大河西国际商贸物流城 一期工程建设项目 可行性研究报告 目 录 1 总论 1 1.1项目概况 1 1.2建设单位概况 2 1.3编制依据与范围 2 1.4主要技术经济指标 3 1.5结论与建议 4 2 项目建设背景及必要性 6 2.1建设背景 6 2.2建设必要性 7 3 市场分析 11 3.1目标与定位 11 3.2 国内物流市场 12 3.3区域物流现状 13 3.4 SWOT分析 18 3.5目标市场 20 4建设规模和内容 23 4.1建设规模 23 4.2项目建设内容 24 五、场址选择 26 5.1选址原则 26 5.2场址条件 26 5.3自然条件 26 六、工程技术方案 28 6.1工艺方案 28 6.2建筑工程技术方案 35 七、电子商务 48 7.1规划目标 48 7.2规划原则 48 7.3平台系统规划方案 48 7.4应用系统规划方案 55 7.5 物流系统规划方案 60 7.6系统安全 64 八、节能 66 8.1概述 66 8.2节能措施及效果 66 九、环境保护 67 9.1建设地点环境现状 67 9.2污染物情况 67 9.3治理方案 67 十、劳动安全卫生与消防 70 10.1劳动安全卫生 70 10.2消防 72 十一、组织机构与人力资源配置 74 11.1组织机构 74 11.2工作制度 75 11.3公司定员 75 11.4人力资源配置 76 11.5人员培训 77 十二、项目实施进度及招投标方案 78 12.1项目实施进度 78 12.2项目招投标方案 78 十三、投资估算与资金筹措 82 13.1 投资估算 82 13.2资金筹措 82 13.3贷款偿还计划 83 十四、财务评价 84 14.1 财务评价依据 84 14.2营业收入及税金 84 14.3成本估算 85 14.4财务分析 85 14.5结论 86 十五、项目风险分析及控制措施 87 15.1 决策风险 87 15.2 建设风险 87 15.3 融资风险 88 15.4 市场风险 88 15.5 管理风险 88 附表： 1、项目投资估算表 2、流动资金估算表 3、投资总额与资金筹措表 4、分年度产品销售规划表 5、营业收入表 6、固定资产折旧费用估算表 7、无形资产摊销估算表 8、总成本费用估算表 9、利润与利润分配表 10、项目投资现金流量表 11、项目资本金现金流量表 12、财务计划现金流量表 13、贷款还本付息表 附图： 1、项目区域位置图 2、项目总平面布置图 附件： 1、企业法人营业执照 2、组织机构代码证 3、税务登记证 4、土地预审意见 5、规划选址意见 6、环境影响批复 7、自有资金证明 8、银行贷款意向 1 总论 1.1项目概况 1.1.1项目名称 长沙大河西国际商贸物流城一期工程 1.1.2建设单位 中国·邵商投资有限公司 1.1.4建设地点 本项目拟建在位于湖南省望城县经开区，一期工程位于望城大道以东，月亮河以南，马桥河路以西地段。 1.1.5建设内容与建设规模 本项目规划用地面积653660m2（合980亩），设计年交易规模100亿元。该项目建设内容以建材、家具批发市场建设为主，分交易区、仓储区、办公区和综合服务区。 本项目在拟征地红线范围A区、B区、C区、D区、E区五个地块实施，主要建设满足建材、家具的批发、物流等设施，总建筑面积980000㎡。其中： a)建材批发交易用房（A区）：300000㎡，主要功能为建材批发、展示、办公； b)建材仓储（B区）：161000m2，主要功能为建材储存； c)家具批发交易用房（C区）：235000㎡，主要功能为家具批发、展示、办公； d)家具仓储（D区）：118000㎡，主要功能为家具储存； e)综合服务区（E区）：166000㎡，主要功能为办公、交易、物业管理、配送等。主要建设内容：综合办公大楼132900㎡、物业管理用房15000m2、配送中心大楼5200m2、员工休息楼4500m2、汽修车间4000m2、食堂2000㎡、传达室1050㎡、变电所350㎡、消防泵房100㎡、消防水池800㎡、垃圾站100㎡。同时，建设配套的路网交通、停车场、通讯、供配电、给排水、暖通、消防、污水治理、绿化等公用工程，设置转运设备、运输工具（车队）等。 1.1.6建设工期 2010年11月-2013年11月，建设工期为3年。 1.1.7投资与效益 本项目总投资 227571万元，其中：固定资产投资226630万元、流动资金941万元。建设资金由建设单位自筹77571万元，申请银行贷款150000万元。项目建成后，可实现年销售收入45169万元；项目投资所得税后财务内部收益率9.82%；利润总额24052万元；总投资收益率(平