房地产调研使用报告#40;吉林市船营区#41;初版.doc

吉林市船营区 长春路项目 可研分析定位报告 2011-8-22 目录 第一部分、区域概况 1、区域简介 2、区域经济布局与发展重点布局与发展重点分析： 吉林市近几年GDP每年以11%-33%的速度递增，经济运行平稳，增长幅度与全国整体GDP大体一致。说明区域经济体系没有脱离传统形式，多以工业固定资产业，养殖业为主，产品附加值较高，利润额相对平稳，所以和全国整体经济增速较近。GDP增加是受大环境大势所趋。 吉林地区人口数量总体变化不大，但逐年以5万左右人口的速度递增，属于长期劳动力输出的势头。前往韩国和国内等大城市打工的人数逐年递增。 随着GDP的不断增加，人均GDP也随着增加。 2011年政府工作报告中，计划2015年总GDP达3750亿，市区人均可支配收入达3.4万，农村人均可支配收入达1.1万。这是一个稳步上升的发展阶段。 2011的总体目标，总GDP为2170亿，市区人均可支配收入为20200元，农村人均可支配收入为7060。 人均GDP与房地产市场发育状况的关系表： 人均GDP 800—1300美元 1300—8000美元 8000—13000美元 13000美元以上 阶段 住房起步阶段 快速上升阶段 平稳上升阶段 下降阶段 根据以上的标准判断，吉林市当前人均GDP水平为2500美元左右，从经济水平和发展趋势来看吉林市房地产业正处于住房快速上升阶段，甚至是初级阶段。 2、近年区域居民生活水平对比图 年份 指标 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 城镇人均可支配收入 14498元 15042元 16156元 17720元 20200元 农民人均纯收入 4090元 4633元 5096元 5604元 7060元 消费品零售总额 367.2亿元 480亿元 595亿元 686亿元 828亿元 分析： ◎吉林市居民人均可支配收入处于吉林省中上游水平，总体而言略低于长春市。 ◎经济的增长刺激消费的增长，消费品零售总额年均20%-25%的递增，拉动了本地的收入。其中外出人才回来消费的比例逐年增大。 ◎吉林市人均可支配收入相对于长春市不高，表明吉林市总体的购买能力不如长春市，但相对于周边县级城市消费能力相对较高，增幅较快，有上升的潜力。 ◎人均可支配收入水平增长幅度略高于GDP增幅水平，且结合吉林市的私营经济发展水平来看，吉林市高收入阶层占比较小，中低收入层面占比重较大。 ◎人均可支配收入的增加，也增加对住房改善需求的渴望。人均收入的多少直接影响房价的变化。2007年吉林市人均可支配收入为14498元，2008年人均可支配收入为15042元，2009年人均可支配收入为16156元、2010年人居可支配收入预计为17720元，可见收入逐年在增加，计划到2015年人均可支配收入达34000元，未来五年内目标翻一番。所以目前而3600--4600元/㎡左右的商品房正是吉林市住房消费的主流，目前吉林市大众百姓接受的心理房价水平为5500以内，超过这个价位即为高档豪华住房。 吉林市近期房价走势图（单价：元∕㎡） 分析预测： 吉林市房地产价格近五年来直线上涨，06、07年吉林市商品房均价上浮幅度为500-800元/㎡，08年受经济危机影响增幅相对较慢，楼盘出现滞销现象，但是也有200-300元/㎡左右的增长，09年，由于08年经济危机影响过后出现反弹，出现400—600元/㎡的增长，2010年根据一季度商品房销售情况来看，上半年商品房销售形势较稳定，涨幅为400/㎡左右，下半年略有回落，价格变化不大。主要原因下半年楼盘集中，存房量较大竞争比较激烈。部分楼盘出现大幅打折优惠现象。2011年上半年由于国家各种打压政策出台，商品房价格变化不大，没有大幅上升也没有下降，处于稳步上升阶段，价格增幅在100~200元／㎡，根据上半年市场反应分析，一段时间内，吉林市房价会处于稳定阶段。 3、区域项目投资环境优劣势分析 3.1投资优势 1）区位优势 船营区近几年为房地产集中开发阶段，高层住宅频繁出现，尤其是高质楼盘逐渐显现。带动了这一区域的住房观念及住房条件。船营区西部区域大型商业的进驻“韩国乐天超市”、“大润发四店”等等填补了人们的商业消费需求。解放大西路、长春路一带近几年正处于旧房改造大力发展阶段，这一带是传统集中居民区，临近松花江，风景观赏性大、没有重型工业，空气清新；吉林西站的高频使用，道路四通八达，公交线较多，交通相对方便；高校重点大学东北电力大学，是子女上学择校的优越地段，更是大学生租房投资者购房的优越条件。近年旧房新建比较多，新添了中高档的小区；高层住宅也相继而建。例如：西典花园、西城首府、托斯卡纳、泊逸台等；这些楼盘都集中在