第04章 城镇土地定级.ppt

第四章 城镇土地定级  重点：1. 定级因素作用分值的计算 2. 土地级别划分 难点：定级资料的整理量化与单元 分值的求取 一、定级因素选择原则 1. 影响度大，对土地定级有重要作用 影响大——对任何城市土地都有举足轻重的影响作用，如商服繁华度。 2. 覆盖面广，适用于城市各类用地 选因素对城市每个土地单元都有一定影响，如 道路通达度，服务于各类用地，面广。 3. 因素指标值有较大的变化范围 定级因素要能充分体现地段差异，无差异，重要性再大，也没有意义。 如供电，全城没有差异，对每个单元影响完全一致，评分结果相同，不能区分土地质量差异。 繁 华——指城市中某些职能的集聚，对企、事业，居民产生巨大吸引力，土地上能创造高额的收益和利润。 外观上看：城市生活中交往最频繁、最活跃的地区 商业集聚：很大的吸引力，效益来源于互补性 中心商业区：集中数百家不同类型的商店及相应的 服务设施，商品多，门类齐全，需求的 物品应有尽有，可供选择的余地大，具 有很大的吸引力。 购物的人——除附近居民外，很多来自远处，虽路上花 费一些时间，在这儿但能买到一般商店缺 少的高档商品。 商业集聚的互补性还表现在： A、 顾客来光顾的并不是一家商店； B、 小商店边顺便看看； C、 大小商店普遍收益。 如：到北京王府井商业购买服装，除到百 货大楼外，东安市场、相邻服装店，这就 是商业集聚中心比分散的商店盈利高的原因。 商服中心的吸引力主要取决于： A、集聚规模——大——吸引力强 B、距离——相反——远——吸引力小 衡量商服中心的等级规模： 不能只看商店的数量，还应看建筑面积、营业面积、职工人数、商业职能等。有些小商品市场摊位多，但经营品种单一，缺乏商服职能——构不成商服中心 商服中心的等级： 商服中心的形成需要一定的生产和人口条件，只有服务于一定的市场范围和人口规模数，才能维持中心的存在。 低级服务中心：吸引一个小范围的人流，只满足人们日常生活（小百货、小副食等）的需要，小规模的人口数即可维持其运转； 高级服务中心：吸引较大范围的人口，满足人们高档消费需求（如金融、高档消费品店、超级市场等），需要较大规模的人口数量，故在现代城镇中都形成了多等级的中心体系。 如：北京（特大城市）商服中心至少可分为4级 第一级——市级中心——王府井 西 单 三大购物中心 前 门 共同特点：服务范围大； 营业额高； 三个中心一天接待的顾客百万人。 低级职能：副食、蔬菜、日用百货所占比例小 经营的商品、服务项目看，品种齐全，且拥有 中低级中心没有的专用商店和高级职能。 第二级——区级商服中心 北京的东四、地安门、菜市口、崇文门、西四等 服务范围的人口——数十万～百万 商 店——一级中心的1/2 服务项目——较全 但高级职能的专用商店比重下降 中低级职能店铺比重上升 第三级——居住区商服中心 服务人口——数万人 商店数量——市级中心的1/5～1/4 低级职能比重上升1/3～1/2 第四级——居住小区或街坊中心 商服是基层单位，服务人口——0.5～1万人 服务项目——居民日常生活最基本副食、粮店等 职能低、商店规模小，基础效益差。