河北东光丽园生态小区项目前期营销策划报告资料.ppt

（一）房地产宏观市场特点、特性分析 特点：1、 规模不断扩大 2、 商品房市场活跃 3、 商品房品质总体提升 特性：近年来东光中心城区居民住房消费升级换代改善性住房需求旺盛，带动了住宅产品品质提高，电梯小高层、多层花园洋房、别墅、智能化住宅等被广大居民所接受。楼盘质量、户型面积、配套设施、物业管理、小区环境成了住房消费的重要因素。 从户型看中小户型消费已成为市场消费主流。购房目的多为一般改善型需求与刚需婚房为主。 二在售项目市场调研 项目名称：世家官邸 项目地址：东光县迎宾大道南侧 产品类型：高层板楼、顶跃 建筑面积（㎡）18万 在售户型（㎡）二居108、三居150~155、四居178~208 销售价格（元/㎡）起价4200；均价4500 项目名称：紫御华府 项目地址：东光县迎宾大道北侧 产品类型：高层 建筑面积（㎡）21万 在售户型（㎡）二居80~100、三居100~140 销售价格（元/㎡）价格区间3600~3900 项目名称：华联凤凰城 项目地址：东光县迎宾大道 产品类型：商业、住宅高层 建筑面积（㎡）3万 在售户型（㎡）一居64、二居92~111、三居117~142 销售价格（元/㎡）均价3500~3600 项目名称：嘉惠花园 项目地址：普照大街北，东外环路西 产品类型：商业、住宅多层 建筑面积（㎡）11.96万 在售户型（㎡）二居99、103三居121~128、138~146 销售价格（元/㎡）价格区间3460~3680 项目名称：飞龙君苑 项目地址：普济医院南侧 产品类型：住宅多层 建筑面积（㎡）15万 在售户型（㎡）二居84~94、三居121~134 销售价格（元/㎡）均价3400~3500 （一）项目基本情况概括 本项目建设在河北省沧州市东光县，城内西南营村所辖地段，为中兴路中段以西，至朝阳路以东，南至棉麻公司，北至东光沟，东至东光县第二中学，西至104国道，项目名称“丽园小区”，该项目为住宅及商业配套。 “丽园小区”项目占地总面积25878.6平米，建筑总面积86667.07平米包括高层 19层4栋、小高层11层3栋、多层6+1层3栋 。其中一期工程为 高层2栋、6+1层2栋 、2层商铺约3887平方米 ，建筑面积35879.12平米。回迁总面积约15000平米 （二）项目判断（参考市政规划、项目介绍、户型、立面、鸟瞰） 针对本项目目前的实际情况分析 1、地理位置老城区是东光重点开发区域，离中心城区很近发展潜力巨大. 2、周边的生活配套和商业配套很有限，从项目周边的配套看由于不是城区繁华地段生活配套较少。 3、产品本身定位多样化，本项目体量适中可形成规模，产品类型丰富多样花园洋房、高层住宅、面积把控好，项目外立面的品质感强。 4、本项目周边房地产项目集中，有利于形成一个居住生活区。5、开发商实力雄厚，专注施工，注重品质。6、老城区依付历史资源浓厚，可在后期营销工作中做足文化营销 （三）项目SWOT分析 优势：1、老城区改造，有相应政策支持 2、交通便捷（104、中兴路、朝阳路等） 3、紧邻东光二中周边相应生活配套齐全且人文资源丰富 4、项目体量适中可形成规模 5、户型种类丰富且设计布局合理紧扣客户群体需求 6、面积控制合理88~130㎡ 7、项目上市期间同档次其他楼盘处于尾盘销售期，入市时间合理准确。 8、价格适中，满足中端客群价格诉求，有利项目快速回笼资金 9、开发商施工起家，住宅品质有保证 劣势：1、项目所处地段偏远，与东光新城其他项目未形成群体规模 2、与东光新城项目相比，商业配套相应落后 3、项目期房销售，而其他楼盘是现房，销售上有一定挑战性 机会：1、片区属于东光县老城区重点发展区域，得到政府相应的政策支持与关怀。 2、老城新貌中心区，形成规模，会有一定的升值潜力 3、市场形势不断好转，而且东光5年内不会有住宅土地供应。预计13、14年是房地产销售旺季 4、由于地处老城区，依附的历史资源相对丰富，可在后期营销推广中做相应活动策划，引导客户群体消费 5、新盘销售市场冲击力强 威胁：1、与项目同时期在售楼盘都处于现房销售阶段，在入市初期不免会受到竞争对手排挤 2、13年将是一个地产销售旺年，具备强销条件的楼盘将会铺天盖地的广告宣传 3、户型布局同质化产品太多，客户竞争激烈 （一）发展商定位 发展商定位建议： 1、突出本土开发商拉近与消费者距离 2、专注于施工、执着于品质。体现品质有保证 3、可利用身边人文关系资源，做足项目前期宣传，突出开发商资金实力与品质。 4、项目宣传中期做相应活动营销，体现开发商责任，有利持续提高美誉度与知名度 （二）市场定位 1、项目主题定位 通过诉求项目优