抵押担保法律问题分析.ppt

抵押担保法律实务 法务部 2013年8月31日 物权概述 物权 抵押担保法律问题 抵押物 不可抵押权的财产的范围： 法律依据：《物权法》第184条、《担保法》第37条. 1、国有、集体土地所有权； 2、集体土地使用权，但有两个例外； 【1】以招标以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； 【2】以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。 3、公益法人的公益设施（以外的财产为自身债务设定抵押有效） 【《担保法解释》第53条】 ； 4、所有权、使用权不明或者有争议的财产【《担保法解释》第48条】 ； 5、依法查封、扣押的财产； 6、依法被确认违法、违章建筑的【《担保法解释》第48条】。 不可以抵押的财产 可以抵押财产的范围： 法律依据：《物权法》第180条 。 1、正在建造的建筑物、船舶、航空器【《担保法解释》第47 条，《海商法》14条】 ； 2、建筑物和其他土地附着物； 3、建设用地使用权；  4、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； 5、生产设备、原材料、半成品、产品； 6、 交通运输工具； 7、法律、行政法规未禁止押的其他财产。 公司提供担保是否出具董事会或者股东会决议 对于这个问题，法律上没有明确的规定，理论和实践中也颇有争议。 1.《担保法解释》第4条：“董事、经理违反《中华人民共和国公司法》第六十条的规定，以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保的，担保合同无效。除债权人知道或者应当知道的外，债务人、担保人应当对债权人的损失承担连带赔偿责任。 ” 第11条：“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的担保合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。” 2.《公司法》第16条：“公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。前款规定的股东或者受前款规定的实际控制人支配的股东，不得参加前款规定事项的表决。该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。 3. 司法实践：不易严格要求公司对外担保必须提交董事会或股东会决议，只要担保合同盖章真实，该担保行为即认定有效。从风险控制的角度，无论是担保机构还是银行，要求其出具董事会或股东会决议是必要的。 房地产抵押 1.抵押权中土地使用权与建筑物之间关系的规定 法律依据：即“房与地走”和“地与房走”的双向统一的原则。 （1）《物权法》第182条规定“以建筑物抵押的，该建筑物占用范 围的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的 建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押财产视为 一并抵押。” （2）《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第33条规定： “土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑 物，其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。” （3）《城市房地管理法》第61条规定：“以出让或者划拨方式取得土 地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县 级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用 权证书。….” （4）《担保法》第36条规定：“以依法取得的国有土地上的 房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权以同时抵押。以 出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押的该国有土地 上的房屋同时抵押”。 （5）《四川省中华人民共和国土地管理法实施办法》第48条： “国有土地使用权转让、租赁、抵押等，按照《中华人民共和国城 市房地产管理法》等法律、行政法规的规定办理。农民集体所有的 土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符 合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等 情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 （6）但城市房地产抵押合同签订后，该抵押权不及于土地上新增的建筑物。《物权法》第200条、《担保法》第55条第1款。“建设用地使用权抵押后新增的建筑物不属于抵押物，但是在实现时应当一并处分，新增建筑物所得的价款不能由抵押权人优先受偿。” （7）乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押，以其厂房抵押的，亦自然及于占有范围内