东莞市莞城区富雅豪庭项目立项可行性研究报告004147研讨.ppt

东莞市莞城区富雅豪庭项目立项可行性研究报告 投资策划中心 2011年4月14日 本次汇报主要从市场分析、地块分析以及经济分析三个维度对项目可行性进行研判； 报告中经济测算的基础数据参考万科运河东1号项目基础数据； 项目区位 项目位置概述 地块位于东莞市莞城区南部，为规划中的莞城新城区公里，项目位于莞城区运河路东面，交通通达性较好，紧邻环城路，通过环城路10分钟车程可达莞城中心、南城鸿福商圈，15分钟可达常莞城中心及黄旗山板块，5分钟可以上107国道 。 占地面积：29679.60㎡ 所取得的经济技术指标： （1）容积率 :≤ 4.5； （2）高度≤75m, ≤23层； （3）密度：裙楼≤38%、塔楼≤25 用地性质：商住用地 使用年限 ：70 （自2001年11月12日至2071年11月12日） 转让金额：人民币22000万元，按总建面积132795 ㎡折算楼面地价1656.69元/ ㎡ 。 注： （1）占地面积此为红线图面积，用地规划许可证上的面积为29510.00 ㎡ （2）此价格包括委托国土交易中心的挂牌转让费、拆迁费等 （3）目前取得的经济技术指标较为苛刻，同时满足容积率容积率≤ 4.5、高度≤75m,且≤23层、密度：裙楼≤38%且塔楼≤25存在操作上的困难。 GDP增长 莞城2010年GDP为119.78亿元，同比增长10.45%；工业总产值99.06亿元，增长35.4%；税收额24.87亿元，其中地税19.16亿元；全年出口6.1亿美元，增长39.4%；实际利用外资3330万美元，增长75.1%；消费总额118.14亿元，增长18.7%。莞城的工业总产值约99亿元，在全市仅处于中等水平，但莞城工业用地的含金量和集约化非常高。据统计，莞城是全市单位面积土地产出最高的镇街，每平方公里财政贡献度为6136万元，工业用地产出率也是全市最高的。 产业亮点 创意产业成为莞城经济的新亮点，莞城联丰工业区依托的莞城作为东莞城市中心区，包括土地资源在内的发展成本不断升高，低附加值的制造业将不断从莞城迁出。依托旧厂房和旧城区大力发展创意产业，一方面可以推动旧城改造，另一方面可以提升城区产业附加值，成为莞城新一轮经济增长亮点，是提升莞城综合竞争力的必然选择。 项目优势 莞城是全市较早实施园区发展战略的镇（区）之一。致力打造日资园区品牌，先后与日本万宝至、日本精工（NSK）、日本京滨等17家日资企业建立合作关系；拓展汽配产业园区；与法国施耐德集团、挪威易达电源集团、美国名家灯饰等欧美企业建立贴身亲商合作关系，共同推动来莞投资企业最大化发展。 交通条件—高速路网 距离广深高速道滘出口约15分钟，距离107国道10分钟，位于深圳广州中间地带。 交通条件—市政道路（市政道路成熟） 目标地块周边的主要市政干道有连接莞城、厚街、虎门的莞太路；连接万江、南城、莞城的鸿福路；连接万江的金鳌路；沿东江的景观大道—东江大道；连接莞城市中心的建设路—体育路； 交通规划—轨道交通（深化现有优势） 2009年开工建设的东莞轨道交通R2线预计2015年建成通车，会展中心站及新城中心站距离目标地块约15分钟路程；预计2016年开工建设的R1线的万江汽车站站距离项目约10分钟路程。 市场现状概述 从产品供应来看：市场供应的户型普遍为中大户型，产品类型主要以高层和小高层为主，市场上现有的户型供应呈现以下特点： 二房单位基本在80㎡-90㎡之间，属于主力供应产品类型之一； 三房单位面积多在100㎡--120㎡之间，属于主力供应产品类型之一； 四房单位面积在160㎡—170㎡左右，属于少数改善住房条件性产品需求； 客户构成及特征 从历史销售价格走向看： 2008年，莞城区普通住宅价格主要集中在5700元/㎡—6100元/㎡；2009年保持在6300元/㎡；2010年均价为6500元/㎡（包括精装修）。 从产品价格特征看： 主打户型为面积在80㎡至90㎡的二房，总价在60万元以内，资金压力较小；以及100㎡至120㎡的三房，总价基本控制在90万元以内，资金压力适中。 从营销表现来看：目前在售楼盘基本面向莞城本地及周边镇区的消费者、东莞周边城市的消费者进行营销，区外辐射及影响力尚可，主要通过在市区主干道、高速公路的立柱广告、市区城巴车体广告、平面媒体广告等形式进行楼盘的推广营销。 规划战略--从莞城规划看运河区发展 开发风险