中国房地产发展历程及济南市场概况研讨.pptx

中国房地产发展历程及济南房地产市场概述 青岛荣置地顾问有限公司济南分公司 二〇一五年三月 房地产业是我国改革开放的产物，并随着改革开放的深入和经济的快速发展而不断繁荣。 在计划经济时代，我国没有商品房这一概念，住房有国家或集体为个人提供保障。上世纪90年代初期，住房制度开始在我国部分地区试点改革，之后全国各地的住房陆陆续续地被商品化。 在改革的初期，整个房产行业比较理性，商品房的价格也处在当时人们可以接受的范围内。至90年代末期，房改已在全国全面推进，房产行业快速地进入到由市场主导价格的轨道上。从此住房上的支出在人们收入中所占的比例不断增大。 前言 目 录 PART1 中国房地产发展阶段与特点 1979年 1991年 1999年 2008年 第一阶段：萌芽期 1979 1980 1986 1988 1991 1979年开始经济体制改革 1980年4月 邓小平提出 “出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想 拉开了住房制度改革的序幕。 1980年4月2日，邓小平同胡耀邦、万里、姚依林、邓力群等中央负责同志谈长期规划问题，在谈到建筑业和住宅问题时指出，“建筑业发展起来，就可以解决大量人口的就业问题，就可以多盖房，更好地满足城乡人民的需要”，“要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。住宅出售以后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算。因此要研究逐步提高房租。房租太低，人们就不买房子了。繁华的市中心和偏僻地方的房子，交通方便地区和不方便地区的房子，城区和郊区的房子，租金应该有所不同。将来房租提高了，对低工资的职工要给予补贴。这些政策要联系起来考虑。建房还可以鼓励公私合营或民建公助，也可以私人自己想办法。农村盖房要有新设计，不要老是小四合院，要发展楼房。平房改楼房，能节约耕地。盖什么样的楼房，要适合不同的地区、不同居民的需要。” 同月，姚依林在全国基本建设工作会议上传达了邓小平的讲话内容。中共中央、国务院于同年6月在批转国家建委党组全国基本建设工作会议汇报提纲的通知中，将邓小平讲话的主要内容以中央文件的形式发到全国。同年5月和8月，原国家建设总局邀请部分省市以及中央有关部门的同志就中央领导的指示精神和实现住宅商品化的问题召开了两次座谈。 第一阶段：萌芽期 1979 1980 1986 1988 1991 1986年1月，国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会 1988年4月，《中华人民共和国宪法》规定，土地使用权可以依法转让。 住房制度改革正式启动 1988年3月25日，在七届全国人大一次会议上，国务院代总理李鹏在《政府工作报告》中提出“加快城镇特别是中大城市住房制度的改革，逐步实行住房商品化。这有利于合理调整城镇居民消费结构，转变消费观念，克服住房分配中的不正之风，是利国利民的好事。各级政府要在国家的统一政策指导下，根据各地具体情况，积极研究和制定方案，分期分批地推进这项改革。结合住房制度的改革，发展房地产市场，实行土地使用权的有偿转让。” 第一阶段：萌芽期 1987年12月1日下午，深圳会堂，时任深圳市规划国土局局长的刘佳胜敲响了新中国土地拍卖的第一槌，占地8588平方米的东晓花园地块，被深圳经济特区房地产公司（深房集团前身）以525万元夺标。这被称为“中国土地第一拍”，被誉为新中国缔造后的“第一次土地革命”，4个多月后，全国人大修宪，规定“土地使用权可以依照法律的规定转让。” 新中国“第一次土地革命”—— 中国土地第一拍 第一阶段：萌芽期 1979 1980 1986 1988 1991 1989年以“海南”房地产泡沫破裂为标志的中国房地产严冬如期而至。 真正意义上走上了市场化的发展之路 第一阶段：萌芽期 记录那些上世纪90年代成功逃顶海南房地产泡沫的人们 ——潘石屹五斤桔子逃生记 “天涯、海角”是海南两处最著名的景观。然而，那只是在当年海南房地产泡沫破裂之前，当泡沫破裂之后，海南的著名景观也就升级为“天涯、海角、烂尾楼”了。 根据《中国房地产市场年鉴(1996)》统计：1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短3年，增长超过4倍。房价高涨的背后，海口市地价由1991年的几十万元每亩，一路狂飙至680万元每亩。与房价、地价同时高涨的还有房地产开发公司的数量。前来工商管理部门登记注册的公司可谓络绎不绝，最多时每天竟然高达300家。高峰时期，总人数不过160万的海岛上，竟然出现5000多家房地产公司，平均下来，每320个人就