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房地产全程策划方案的撰写60797.doc

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房地产全程策划方案的撰写60797

香港(深圳)波特商业经营管理集团专业从事商业经营管理顾问、商业地产策划、企业营销策划、商业物业管理、商业地产策划代理、商业企业管理、项目策划、商业策划、商业咨询、百货管理、商业运营管理、招商代理、销售代理、商业规划设计、建筑设计、施工监理、广告设计推广、整合营销推广、形象策划设计的策划咨询顾问公司。网址:( HYPERLINK )。业务电话:0755 波特商业地产网( HYPERLINK )大量免费房地产、商业资料浏览下载。E-MAIL: wz@ 友情提示:本资料著作权归原作者,由本站网友友情提供,本站不承担任何法律责任。第  PAGE 26 页 共  NUMPAGES 26 页 房地产全程策划方案的撰写(上) 【编者按】 现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场,结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法,提出房地产全程策划营销方案,从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法,结合房地产行业的运作流程,逐步实施。 核心内容   1、项目投资策划营销;   2、项目规划设计策划营销;   3、项目质量工期策划营销;   4、项目形象策划营销;   5、项目营销推广策划;   6、项目顾问、销售、代理的策划营销;   7、项目服务策划营销;   8、项目二次策划营销; 第一章 项目投资策划营销   项目投资策划营销是全案最为关键的环节,反映了发展商选择开发项目的过程,这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节,这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半,在这个过程中多下功夫,以后的开发经营就可以事半功倍。   项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析,并就规避开发风险进行策略提示,还对项目开发节奏提出专业意见。   一 项目用地周边环境分析   1、项目土地性质调查   .地理位置   .地质地貌状况   .土地面积及红线图   .土地规划使用性质   .七通一平现状   2、项目用地周边环境调查   .地块周边的建筑物   .绿化景观   .自然景观   .历史人文景观   .环境污染状况   3、地块交通条件调查   .地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划   .项目的水、路、空交通状况   .地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状   4、周边市政配套设施调查   .购物场所   .文化教育   .医疗卫生   .金融服务   .邮政服务   .娱乐、餐饮、运动   .生活服务   .娱乐休息设施   .周边可能存在的对项目不利的干扰因素   .历史人文区位影响   二 区域市场现状及其趋势判断   1、宏观经济运行状况   .国内生产总值:   第一产业数量   第二产业数量   第三产业数量   房地产所占比例及数量   .房地产开发景气指数   .国家宏观金融政策:   货币政策   利率   房地产按揭政策   .固定资产投资总额:   全国及项目所在地   其中房地产开发比重   .社会消费品零售总额:   居民消费价格指数   商品住宅价格指数   .中国城市房地产协作网络信息资源利用   2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规   .项目所在地的居民住宅形态及比重   .政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规   .政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规   .短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划   3、项目所在地房地产市场总体供求现状   4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异   5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现   6、商品住宅客户构成及购买实态分析   .各种档次商品住宅客户分析   .商品住宅客户购买行为分析   三 土地SWOT(深层次)分析   1、项目地块的优势   2、项目地块的劣势   3、项目地块的机会点   4、项目地块的威胁及困难点   四 项目市场定位   1、类比竞争楼盘调研   .类比竞争楼盘基本资料   .项目户型结构详析   .项目规划设计及销售资料   .综合评判   2、项目定位   .市场定位:   区域定位   主力客户群定位   .功能定位   .建筑风格定位   五 项目价值分析   1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念   .商品住宅价值分析法(类比可实现价值分析法):   选择可类比项目   确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重   分析可类比项目价值实现的各要素之特征   对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值   根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价   .类比可实现价值决定因素:类比土地价值   A 市政交通及直入交通的便利性的差异   B 项目周边环境的差异:自然和绿化景

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