某商业地产公司项目开发流程设计1641547999.doc

某商业地产公司项目开发流程设计思路 （参考示例） 阶段： 1、市场条件判断 2、项目位置选择 3、判断可发展规模 4、项目土地取得及政府许可 5、项目定位细化 6、项目规划设计 7、设计方案的市场化 8、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合 9、项目方案的政府许可 10、项目招投标 11、项目的财务核算 12、资金需求方案 13、融资方案 14、项目融资 15、市场策划 16、招商 17、价格策略 18、租金策略 19、管理公司的选择 第 1 页 共 10 页 1、市场条件判断 开发商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。 该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况 及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性和对该项目的定位有个宏 观的思考。 因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问 题：如果某个地区的社会生产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，投资商再有实力， 也不可以在该地区投资建设大型商业房地产项目。 2、项目位置选择 商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的 地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。 商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不 及。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产则不同， 所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。当一个商业房地产项 目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。 针对不同的项目有不同的确定方案，开发商可以组织自己的团队进行该项工作的研究分 析，也可以委托专业咨询机构进行选址。 3、判断可发展规模 在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模 的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的???况，可能的客户流量，客 户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。 例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达 74000 平方米，二期可出租面积达 43000 平方米，一期 1998 年投入运营后，生意兴隆，但二期 2000 年开业后，二期长期经营 状况不佳，管理商开始认为是因为商品组合不同的原因，但一、二期商品组合调整后二期依 然经营状况不良。直到最近，二期经营状况才得到改观。其实新世界二期运营不佳的原因在 于市场规模判断不准确：崇文门地区在 2000 年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业，这 第 2 页 共 10 页 说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。 该项工作属于微观判断，很多咨询机构分析时使用的方法是：以市场调查为基础，建立 相关分析模型，测算出该项目地址可能发生的客户流量，依据对所在地区人均零售消费额的 判断，可以测算出该项目可能的零售额，再参照所在地区商业设施每平方米平均零售额，即 可以得出该项目地可发展商业房地产项目的规模。 不同的咨询机构在进行上述分析时因为基础数据信息取得的渠道不同，分析结果可能有 很大的不同。比如，有些咨询机构在为商业房地产项目做市场分析时采用政府年鉴作为基础 信息，并在分析过程中采用较多基于其市场经验的假设，该种分析方法有其优点，但缺点也 是很明显的。某些以市场调查为主业的咨询机构在做商业房地产项目的市场分析时充分发挥 其优势，依靠其大量调查信息，建立全方位分析模型对项目的市场潜力进行分析判断，假设 较少，结论更具有时效性。个人认为最好是上述两种咨询机构的融合。 在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈 分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可 能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以做出丰富和调整。 4、项目土地取得及政府许可 完成商业房地产项目市场前景及可发展规模的分析后，将面临项目土地取得及政府许可 的问题。土地取得指投资商按照与政府土地主管部门商定的价格从政府土地部门得到相应地 块一定期限的土地开发使用权。政府许可指向政府相关主管部门申请建设商业房地产项目， 并得到政府相应计划委员会、规划局、商业委员会等政府机构的批准等。 项目土地取得有两大标准： 1）土地规模标准。商业房地产项目对土地规模的要求：要满足该项目本身功能的需要， 得够用。 2）土地价格标准。土地价格的高低将直接决定项目的竞争优势。尤其在项目运作初期， 土地价格越低，前期资金压力越小。 第 3 页 共 10 页 5、项目定位细化 彻底的、细致的研究分析项目的目标客户、市场定位、产品形式、特点、启动策略、财 务测算等相关问题。此步骤是项目