美国反向才抵押贷款制度及对中国的借鉴.doc

PAGE  PAGE 7 论美国反向抵押贷款制度及中国的借鉴 摘要：反向抵押贷款是在不影响老年人对房屋居住的前提下，以房屋作担保，将住房资产提前变现，以改善老年人晚年生活的一种“以房养老”金融产品。本文以美国反向抵押贷款为例，从法律的角度探索了如何构建我国反向抵押贷款制度。文章介绍了反向抵押贷款的特点，分析了反向抵押贷款在美国的发展模式，研究了反向抵押贷款在美国的发展制约因素，最后对比美国的相关制度，从反向抵押贷款的基本模式、制度设计等方面提出了构建我国反向抵押贷款的立法建议。 关键词：反向抵押贷款；金融产品；发展模式； 反向抵押贷款（reverse mortgage），是专为老年人设计的一种金融理财方式，指符合一定年龄要求（一般为退休年龄）的老年人以其拥有房屋所有权的房产作担保，向贷款机构申请反向抵押贷款，贷款机构预估房屋未来的变现价值，扣除相关费用后将剩余变现价值以约定的方式支付给老年借款人的一种特殊抵押贷款方式。该制度允许借款人继续在房子里居住，直到永久搬离房屋或者去世时为止。与传统抵押贷款相比，反向抵押贷款的“反向”性体现在三个方面：第一，传统的房屋抵押贷款，贷款机构在贷款开始时一次性支付全部贷款；而反向抵押贷款中，贷款机构在约定的合同履行期满时支付完申请的贷款总额。第二，传统抵押贷款合同签订后，借款人需要定期还贷，资金由借款人向贷款机构回流；而反向抵押贷款中，借款人在合同履行期间不需要还贷，资金一直由贷款机构流向借款人，直到合同履行结束时，借款人通过约定方式一次性还贷。第三，传统抵押贷款中，贷款余额因借款人的定期归还随着时间的推移逐渐减少；而反向抵押贷款中，借款人需归还的贷款随着时间的增加稳定增长。由此，这种专为老年人设计的贷款方式被形象地称为“反向抵押贷款”。 参考：顾晓娟 《我国推行反向抵押贷款制度之研究》暨南大学2009年硕士学位论文。 反向抵押贷款能有效解决退休老人房产富有，现金拮据的窘困局面（house rich, cash poor），提高老年人生活质量，减小家庭、国家的财政压力。目前我国大陆地区、香港地区及台湾地区均在探索相关制度。论文选择发展最为成熟的美国相关制度为研究对象，希望对我国研究相关制度有所裨益。 一、美国现行反向抵押贷款制度概述 反向抵押贷款制度本身内容繁多、程序复杂、且在不同发展时期均有不同改变，笔者在此仅简介、分析美国相关制度的主要特点、基本类型。 主要特点 1．贷款成本多样化。贷款成本指为取得反向抵押贷款需支付的各种费用。贷款人支付的费用主要是房屋维修费。借款人需支付四项基本费用：申请费、保险费、贷款完成费和预留服务费。 See  HYPERLINK ，about loan fee 。 申请费是用来支付房产价值评估和借款人信用调查的费用。法律没有规定借款人应当支付的具体数目，但限制最高额为2000美元或所选产品类型限定的房产价值的2%。保险费是借款人缴纳保险公司的费用，由两部分组成：一部分是在贷款生效时一次性缴纳的首付，可以从贷款额中直接扣除，数额相当于房产价值或所选产品房产限定值的2%(二者以额度小的为计算标准)；另一部分是年保险费，为贷款余额的0.5%,以月支付的方式支付。贷款完成费指筹备签署借款合同所需要的费用，主要包括：房产鉴定费、贷款文件制作费、产权保障费用、报告费用等。 See  HYPERLINK /us/lnacademic/mungo/lexseestat.do?bct=Arisb=21_T3758574825homeCsi=143886A=0.06932900369151673urlEnc=ISO-8859-1citeString=24%20CFR%20206.105countryCode=USA \t _parent24 C.F.R. § 206.105 (1996). §206.31(a)(2)(i)-(vi) (1996)。 贷款人可以在贷款成立前要求借款人先支付一部分费用。预留服务费指借款合同生效后，贷款人从借款人贷款额中预扣的一部分用于管理借款人账户的服务费。它是对将来服务费用的初步估算，数额多少主要取决于借款人的年龄及预期寿命。 2．贷款额影响因素的不稳定性。反向抵押贷款借款人可获得的贷款额取决于以下因素：借款人预期寿命年数、贷款支付方式、以及当前的利率。 See Carolyn H. Sawyer，Reverse Mortgages：An Innovative Tool For Elder Law Attorneys ，Stetson Law Review，Winter 1996，第26卷第67页。 通常来讲，借款人年龄越大，可获得的贷款额越高；房产价值越高，可获得贷款额越高；利率越高，可获得的贷款额越低。