商品房买卖合同解释.doc

  1. 1、本文档共34页,可阅读全部内容。
  2. 2、有哪些信誉好的足球投注网站(book118)网站文档一经付费(服务费),不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
  3. 3、本站所有内容均由合作方或网友上传,本站不对文档的完整性、权威性及其观点立场正确性做任何保证或承诺!文档内容仅供研究参考,付费前请自行鉴别。如您付费,意味着您自己接受本站规则且自行承担风险,本站不退款、不进行额外附加服务;查看《如何避免下载的几个坑》。如果您已付费下载过本站文档,您可以点击 这里二次下载
  4. 4、如文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“版权申诉”(推荐),也可以打举报电话:400-050-0827(电话支持时间:9:00-18:30)。
查看更多
商品房买卖合同解释

商品房买卖合同解释 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下称《解释》)共28条,主要对商品房预售合同的效力,商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款(按揭)等方面如何具体适用法律作出明确的规定。其中,对出卖人严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为,明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。   适用要点一:集资房,房改房,经济适用房不适用本解释   法条原文第一条本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。   本条是司法解释适用范围的规定   适用要点:一,将商品房买卖合同的出卖人作了严格的限定,即仅仅指房地产开发企业;二,将商品房买卖合同的标的包括两类:现房销售和期房销售。商品房买卖合同仅指买受人与开发商之间签订的期房或现房销售合同。三,非房地产开发企业所开发的房屋,包括集资房、房改房、经济适用房不适用本《解释》。    我国目前存在着多种类型的房屋,有房地产开发企业建造的商品房、政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房等。经济适用房、房改房、集资房等房屋不能直接自由买卖,其交易要受到国家政策的调整,比如,需要补交土地出让金或者相当于土地出让金的价款或者居住一定年限后方可出售,而私有房屋的买卖与商品房买卖又有所不同。从房地产交易市场的实际情况来看,房屋买卖的主流为商品房买卖,而且人民法院受理的房屋买卖纠纷主要也是商品房买卖纠纷。同时,由于此类纠纷不仅关系到国家住房制度改革措施的推进,而且涉及到广大人民群众的切身利益,因此,《解释》将其调整的范围明确限定为商品房买卖行为,包括商品房预售和商品房现售。   适用要点二:开发商没有取得预售许可证明,商品房买卖合同的效力及司法救济   法条原文: 1.《解释》ldquo;第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。rdquo;2.《解释》ldquo;第九条 出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。rdquo;    我国对商品房预售实行预售许可制度,开发经营企业进行商品房预售,应当依法向城市、县房地产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》后才可进行预售。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。但现实中,由于种种原因,开发商却经常违法操作,在未取得《商品房预售许可证》的情况下,与购房者签订买卖合同,预售商品房,严重损害购房者的合法权益,由此引发了许多纠纷。   对于未取得《商品房预售许可证》的,商品房买卖合同效力问题适用要点如下:   一、出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,因为违反法律、行政法规的强制性规定,应该认定为无效。   《合同法》第五十二条规定 ldquo;有下列情形之一的,合同无效:(五)违反法律、行政法规的强制性规定。rdquo;   《城市商品房预售管理办法》第九条 ldquo;开发经营企业进行商品房预售,应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。rdquo;   从上述法律法规可以看出,行政法规《城市商品房预售管理办法》明确要求,未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。而开发商在没有取得《商品房预售许可证》的条件下,违规与买受人订立的商品房预售合同的,此买卖合同的订立违反了我国法律的强制性规定,属无效合同。   二、在司法实务中,有一种情况是可以认定为有效的,那就是:在起诉前取得商品房预售许可证明的。《解释》对此作了宽松的解释,对这是从鼓励交易原则出发而出台的司法解释。该条司法解释明确规定:ldquo;出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。rdquo;   三 .司法救济:   在商品房买卖合同订立以后,买受人发现开发商没有《商品房预售许可证》的,或者订立合同时开发商提供虚假商品房预售许可证明的,如果买受人想反悔的,这时可以选择下列方式:   第一、起诉申请认定该合

文档评论(0)

精品文档 + 关注
实名认证
内容提供者

该用户很懒,什么也没介绍

1亿VIP精品文档

相关文档