2015人民币房地产基金年度说课.doc

2014人民币房地产基金年度研究报告 诺承投资+万房投资联合发布（上） 一、房地产市场概览 1.1 房地产开发投资趋势 根据国家统计局公布的数据，自2014年1月份开始，全国房地产开发投资增速明显降低，截止2014年底，已连续下降12个月，从2013年底的峰值19.8%降到2014全年的10.5%。此前的2013下半年，此增速一直在19%附近徘徊，直到2014年以来，呈现出明显下挫。 2014年，商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%，降幅比1-11月份收窄0.6个百分点，2013年为增长17.3%。其中，住宅销售面积下降9.1%，办公楼销售面积下降13.4%，商业营业用房销售面积增长7.2%。商品房销售额76292亿元，下降6.3%，降幅比1-11月份收窄1.5个百分点，2013年为增长26.3%。其中，住宅销售额下降7.8%，办公楼销售额下降21.4%，商业营业用房销售额增长7.6%。 2014年末，商品房待售面积62169万平方米，比11月末增加2374万平方米，比2013年末增加12874万平方米。其中，住宅待售面积比11月末增加1352万平方米，办公楼待售面积增加202万平方米，商业营业用房待售面积增加361万平方米房地产销售存量明显增加。 1.2 房地产开发融资结构趋势 房地产开发企业资金运用总规模历年以来呈增长趋势，房地产开发行业的融资市场是金融市场中增速最快的细分领域之一，同时也是利润最为丰厚的市场领域。 根据国家统计局的年度房地产融资结构数据，国内贷款在房地产开发企业资金来源中所占比例进一步压缩，外资和外商直接投资的绝对值和百分比也有一定降低，房地产开发商从传统贷款和外资渠道获得资金的能力降低，通道缩窄。相应地，房地产开发企业更多资金来源于自筹资金和其他来源，在大资管平台建立之后的各种资金通道，如房地产信托、券商资管、保险资管和基金子公司等在房地产融资来源中占到更大的比重。 2014年，房地产开发企业到位资金121991亿元，比上年下降0.1%，1-11月份为增长0.6%，2013年为增长26.5%。其中，国内贷款21243亿元，增长8.0%；利用外资639亿元，增长19.7%；自筹资金50420亿元，增长6.3%；其他资金49690亿元，下降8.8%。在其他资金中，定金及预收款30238亿元，下降12.4%；个人按揭贷款13665亿元，下降2.6%。 1.3 70个大中城市住宅销售价格变动趋势 价格变动趋势 根据国家统计局每月发布的70个大中城市住宅销售价格变动情况不难看出，2014年以来，无论是新房还是二手房，价格环比上升的城市数量急剧减少，从8月开始，几乎没有价格环比上升的城市。同比价格变化趋势在2014年第三季度发生大逆转，由大部分城市住宅价格同比上涨急剧转变为大部分城市住宅价格同比下跌。 价格变动幅度 新房住宅价格上涨的城市，其最大涨幅越来越小。与此同时，住宅价格下跌的城市，其最大跌幅越来越大。二手房市场也体现出相似规律。 1.4 政府相继出台三轮救市政策 取消限购——自今年6月下旬呼和浩特率先取消楼市限购以来，全国各地城市相继取消限购，目前仍在执行限购的仅剩北京、上海、广州、深圳四个一线城市和三亚。与四个一线城市相比，三亚本身限购范围较窄，政策尚不明晰。所以目前楼市限购的主力事实上只剩下一线城市。 贷款新政——央行、银监会9月30日公布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，规定二套房购买家庭只要还清首套贷款，再次贷款也将按首套房认定，即“认贷不认房”。 公积金使用改革——继限购松绑和贷款新政之后，住房城乡建设部、财政部、人民银行于10月9日联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，对住房公积金个人住房贷款业务有关问题进行了进一步明确，不仅要求实现住房公积金缴存异地互认，还取消了公积金贷款多项收费。 1.5 总结 2014年房地产市场整体下行明显，大量中小型房地产开发企业投资大幅放缓，同时新房和二手房成交量价齐跌，并呈现持续态势。在当前低迷状况下，虽然政府相继采取了取消限购、贷款新政和公积金使用改革等措施救市，但市场多呈观望态势，救市措施实际效用有待观察。可以预见，在较长一段时间内，房地产市场将进入调整期，出现大规模上涨行情的可能性不大，相反近年来积攒的市场泡沫将继续破裂，市场趋于小幅振动甚至下行，楼市由“黄金时代”步入“白银时代”。 二、2014中国房地产基金行业统计情况 根据统计，截至2014年底，中国人民币房地产基金市场拥有167家专业的基金管理机构，507支房地产私募基金，总管理资金规模超过4500亿元人民币。 2014年全年共新增69支房地产基金，披露的募集总规模974.07亿元人民币，较之2013年有较大下滑。 在管理机构格局中，2014年房地产开发商关联