2012年龙岗中心城房地产供应量预测教材.ppt

2012年龙岗房地产预测;龙岗1993年建区，是全市最年轻的行政区之一。2005年完成城市化改制。2010年7月设立坪山新区，将坪山、坑梓两个街道划归坪山新区管理，行政区划仍属于龙岗。全区总面积844.07平方公里（含坪山新区面积160平方公里），辖平湖、布吉、坂田、南湾、横岗、龙岗、龙城、坪地、葵涌、大鹏、南澳11个街道及坪山新区坪山、坑梓街道，共152个社区（含坪山、坑梓街道23个社区）。全区海域面积440平方公里。 ;龙岗中心城组团城市功能图;龙岗2012年供应主要由两部分组成： ①2011年在售项目存货去化 ②2012年新项目的入市放量;龙岗在售项目存量;在售项目中成交单价集中在1.1-1.4万元/平方米，首置、首改客户较多。 目前龙岗主力在售项目总存量约为5939套，户型涵盖33-180平1-5房；存量76.2万平方米，预计2012年放量62万平方米。 市场上75-100平刚需小户型销售情况较好，大户型由于总价高或者双拼的原因走势稍慢。 星河时代、紫麟山以及阅山华府后期有别墅供应，但主力供应对象还是高层住宅。;龙岗2012年供应主要由两部分组成： ①2011年在售项目存货去化 ②2012年新项目的入市放量;2012年预期供应：供应以旧改项目为主，新项目入市预计供应量212.9万㎡ 大量旧改项目将集中入市，对市场形成强烈冲击 目前在售项目存货加上2012年新项目入市，2012年放量预计为274.9万㎡;;;龙岗历年批售放量统计;龙岗区历年住宅均价;旧改入市项目整体体量呈现趋大态势，20万方以上中大体量项目占到主导位置，占比达到7成。 40万方以上大体量项目9个，占比4成；与本项目体量相当的50万方以上超大体量项目达到7个，甚至出现接近百万方的超级大盘。 大规模项目的入市有利于加速区域规划的实现，对于快速提升城市面貌、扩充住宅范围促进效果显著。;;2011年底确定入市项目有龙岗中心区的广业成学府道及毗邻的君成熙和园，两个项目均已小户型为主，体量不大， 2013年预计基本售罄，与本项目入市基本不存在竞争关系。;2011年底入市项目：广业成学府道属于龙岗中心区范围，周边基础配套较为完善，9月13日开放营销中心，10月1日开放样板房，11月12日开盘;项目特点： 常规住宅项目，社区自配3000平商业，可设置日常生活用业态。主要依附周边教育、生活等配套，交通便捷，步行10分钟内可解决主要生活需求。 2011年年底进入销售期，预计主要放量集中在2012年，预计销售期将延续至2013年；与本项目竞争程度不大。 项目以中小户型为主，75-138平实用型3-5房，当期发售主推88平3房。;2011年底入市项目：君成熙和园属于龙岗中心区范围，周边基础配套较为完善，10月22日开放营销中心，11月5日开放样板房，预计11月底开盘;项目特点： 住宅项目，主要配套依附于周边公共配套，交通便捷，周边住宅项目较为集中，未来生活气氛会比较浓厚。 2011年年底进入销售期，主要放量集中在2012年，预计销售期将延续至2013年；与本项目竞争程度不大。 项目以中小户型为主，70-83平米的平层空间，89-128平米复式，面对客群主要是首置、首改客户，; 目前龙岗项目新放量接近尾声，2011年底确定开盘入市只有位于龙岗中心城的君成熙和园以及毗邻的广业成学府道。;海航南联港台项目：项目一期开发已启动，预计供应住宅10万方，作为大型城市综合体，2012年入市，将与本项目产生片区关注度方面较为明显的竞争。;竞争项目：卓弘高尔夫雅苑——主力产品线集中在88平小复式以及120平以下平层，目标客群主要是首置、首改客户，预计2012年上半年入市，与本项目无论产品、客户都基本不存在竞争。;竞争项目：卓弘高尔夫雅苑——临近振业峦山谷，享受高尔夫景观资源，但是地段偏僻，临近比亚迪电池厂，配套相对不完善，离市区较远，片区所需发展年限较长。;2012年入市项目总结：