201109长沙万科城项目一期及二A地块商业营销策略报告 110P.ppt

长沙·万科城项目一期及二A地块商业营销策略报告;商业背景： 报告涉及范围：项目一期底商、二A区域底商及二A区域独立商业； 总面积4389.59 ㎡，共88个铺面，其中一期底商、二A底目前都已到达预售条件，二A独立商业建筑主体已完成。; 根据我司征战长沙商业地产多年经验，做商业，需要解决的问题集中于以下三点：;报告结构导图;一、项目商业价值评判;1、开福区居住环境优越，但经济发展一直被笼罩在“南帝北丐”的说法之下，给人以距离感； 2、以湘江世纪城为主的城北商业逐渐面世，商业氛围逐渐形成，但在城北呈单极化发展； 3、经浏阳河与京广铁路的隔断，项目区域内的商业几乎为零。;; 我司认为做商业信心是关键，任何商业都有他的困难及独特的价值所在！商业投资，需要给客户造梦……以本项目为中心的周边几个开发项目，都以刚需客户为主，入住后，将蓄积磅礴的消费力，固定消费人群约10万，再借势福元路优势、地铁一号线对城市的拉动作用，以及深国投及项目自身高端商业配套，就是化解本案商业销售障碍的支撑点。关键在于，怎么跟客户去说！;;我司认为必须结合区域发展的商业环境，规划适合当前定位的业态，并通过产品优劣分析，价格预测等多方面因素来进行合理划分;;问题之上项目营销目标;目标任务： 面积4389.59 ㎡，共88个铺面，全部售罄！;如何化解产品自身风险;首先清楚，我们的商业价值在那里！我们该怎么给客户传递本案的商业价值！;二、商业价值挖掘及定位;商业价值梳理1：解决客户对区域的抗性 城市新中轴发展咽喉地段，依势开福区政府，经福元路过江大桥边滨江新城，区域发展及升值潜力是化解商业购买客户对地段抗性的有力说辞。;商业价值梳理2：解决客户对地段的抗性 地铁一响、黄金万两，福元路过江大桥双重保障，未来人气不是问题。;价值认同点3：解决商业氛围问题 大型商业规划+四大社区规划，周边发展利好支撑商业前景，万科商业配套定成为名副其实消费中心。;重点案例/湘江世纪城：全长沙商业巨无霸，品类齐全，辐射范围广。;重点案例/珠江花城：项目正对面，全部自持性商业，拥有优厚的自身资源。;价值认同点4：解决人气问题 万科城商业可辐射人群达16.8万，本社区占1.88 万，对商业的需求量极大，可实现人气的良性循环。;普通客户;目前以万科城为引领的周边项目，销售平均价格约7600元\平米，这里聚集的必定是一个高消费群体。;价值认同点5：项目自身配套支撑 7万平米大型临街商业楼，16800亩绿地樱花林休闲公园，品牌幼儿园多层面吸引人气积聚，一流的配套。;价值认同点6：解决客户信心的问题 深国投商业用地占地于此、北城商业以湘江世纪城率先兴起，并日益成熟，滨江新城正蓄积后发之势，万科城凭其齐全配套，未来升值潜力巨大。;商业八大核心价值优势;无论是投资者还是经营者 ？ 最值得考虑的是这地方可适合做什么，能支撑什么样的消费业态！ 对项目市场消费情况及自身产品进行深入的价值挖掘，给予合理的市场定位及业态定位； 才能凸显项目的独特价值；;商业功能定位及业态定位： 以依托沃尔玛（暂定）等集中商业的街区式商业;不难发现：目前，区域内无相对高档的商业消费场所“如餐饮，休闲、中小型超市、等配套商业”，所有的商业都在“规划中”，这提供了给客户“造梦”非常好的基本条件。万科城商业业态定位的方向研究是什么？;差异化商业业态定位;准确的功能定位：;在清晰商业价值及确定商业定位方向后解决具备投资实力及身价的投资客户是推广首要考虑的问题;形象定位： 万科城商业街，吸金商业新高地！ 区域首席情景式特色商业街区！;基于对抬升商业价值，强势输出核心价值的考虑， 我们主推案名：;备选案名一：;达达街;大中心特色餐饮类——中西餐厅、花之林、龙聚福等其他特色品牌餐饮;定制型商业业态——美容、美发、美生吧、茶楼、街区医院，干洗店、超市;定制型商业业态——1、2#栋底商商业业态定位布局如下;定制型商业业态——3、4#栋底商商业业态定位布局如下;定制型商业业态——二A区域商业业态定位布局如下;定制型商业业态——二A区域2楼商业业态定位布局如下;基于定位考虑， 商业竞争力及价值如何体现，如何才能最快的让商铺销售？ 采取怎样的竞争策略…… ;万科城;核心商业价值点输出;用沃尔玛进驻树立高形象，强势营销，快速聚客。招商先行、以引入品牌商家的营销方式极大的增强客户信心，促使其迅速购买。;概念：用概念创新为项目树立高形象，形成市场区隔； 推广：线上造势，线下推广为主要形式，快速聚客； 渠道：放大招商声势，以品牌商家定位引入的营销方式来增强客户信心，促使其迅速购买； 展示：强化现场展示，让客户放心看，放心买，放心经营。;三、本案总营销策略思路;时间轴;策略制定背景二： 万科城项目营销将以2011年下半年为高层住宅的强推期和强