201411__武汉_旭辉御府_别墅定价报告.ppt

武汉【旭辉·御府】别墅价格策略报告;目 录; 别墅楼市环境;武汉市别墅存量共计108万方，较上月的111万方下降2.78%，预计去化周期在5年，项目多集中在花山、汤逊湖板块，形态以联排为主，占比达54%。;从2014年武汉市别墅的成交情况来看，成交量最好的区域集中在光谷区域，其次为远郊区和盘龙城。 2014年武汉市别墅成交量联排产品继续占据成交主力地位，其次为叠加产品，独栋占比较小。; ; ; 片区竞争分析;拼;拼;小学;;;5-6层，F-1户型;1-2层，D-2户型（中间）;3-4层，E-2户型（中间） ;5-6层，F-2户型;产品解析 优势： 每户都可通过电梯刷卡实现“私家入户”。 1-2F、3-4F户型均赠送地下室，地下室层高较高。5-6F户型赠送阁楼。 每间房都为套房设计。 劣势： 赠送面积相对较少； 1-2F户型客厅开间小，客厅空间小。 改造后总房间数量仅为4间，次卧面积较小 阁楼层高太低，实用性差 花园面积较小，私密性较差;项目经济指标;万科红郡赖特29栋：主力户型为132-174平、190平为滞销户型;万科红郡的别墅区规划有29栋赖特别墅，是万科在上海、南京等城市推广较为成功的新产品，该类产品区别于市场上一般的联排、叠加和合院别墅。 该别墅实际上为叠拼形式产品，每5户为一个单元，1个单元有5套房源，包含1F平层+地下室、1F+2F和2F+3F三种结构形式，包含B户型132、E户型148、A户型180、D户型174、F户型192、C户型192㎡5种户型。每个单元为一个组团，设有一个门禁系统。 ; 万科红郡赖特29栋：畅销户型为132平;D户型 174㎡叠加别墅 两房两厅三卫 实际使用面积： ①计入全赠、半增面积：约310.14㎡； ②计入前庭后院面积：488.29㎡。 即改造后，该产权面积为148㎡的叠加别墅最大可使用的面积为488.29㎡，赠送面积率高达329.93%。;E户型 148㎡叠加别墅 三房两厅四卫 即改造后，该产权面积为148㎡的叠加别墅最大可使用的面积为378.01㎡，赠送面积率高达217.25%。 ;;主力户型（平米）;叠墅A户型解析;户型解析： 户型B面积197.27平方米，地下室全赠送，一层，景观花园全赠送，阳台半赠送。 整个户型赠送面积约157平米；户型方正，动静分离，超大面宽客厅，阔绰主卧，套房设计。厨房和客厅分离的太远，使用不方便，赠送面积小。;联排D户型一层;195-235㎡联排别墅，实得约350㎡，均价16000元/㎡，总价约230-500万;休息区;休息区;170-220㎡叠拼别墅，均价10000元/㎡，总价约260-300万;;;资源——无，城市别墅 地段——优，城市主干道 产品——128-160㎡ 赠送——约100% 私密性——较差 ;; 别墅定价体系;别墅定价策略：;得分要素（置业关注点）;项目;　;通过市场比较法组合出本项目别墅按照市场比准均价约为： 13203元/平方米;考虑到项目市场竞争情况、入市时机、去化速率，对本项目不同区间的入市价格水平模拟如下：;结合对项目的入市背景、项目竞争环境等方面的分析，建议在价格的制定上采取以下策略：;一、每栋别墅视野差：根据不同楼栋位置，每栋跳差0-900元/㎡不等。T9为本次推出的最优楼栋，T3为本次推出的最差楼栋。;;端头西;栋号;栋号;每栋别墅单位整体价格均衡，东西各有景观和朝向优势。 进行综合权衡相似产品价格差，有利于客户引导和选择。;七、装户情况：;分户价格表形成工具：;项目实收总价;八、价格表：;附件：价格表;成为受人尊敬的世界一流的房地产企业