平凉市楼市新政下的住房公积金管理.doc

对平凉市楼市新政下的住房公积金 管理调查分析 市住房公积金管理中心 李文清 （2011年 月 日） 似突如其来，较之于2009年12月和2010年4月的楼市调控，9月29日的“紧缩型调控”政策的发布迅雷不及掩耳，让很多对楼市抱有幻想的阶层措手不及。然而，包括此次楼市调控在内，国家相关部委以及传媒似乎只谈及国土、房产、税务、财政、银行，直至问责相关地方政府，而和楼市紧密“联姻”的住房公积金却多次“游离在外”，尚未引起有关部门和社会的关注。探索适应国家楼市调控新政的科学而动态的住房公积金管理模式已刻不容缓。 扫描：住房公积金在楼市调控中各自为政 囿于住房公积金管理体制和机制的独特性，纵观历次楼市宏观政策出台后，分散在全国各地的三百多家住房公积金管理中心都很难做到闻风而动，每每是不紧不慢。原因在于他们听命于地方政府，决策流程受制于松散的“住房公积金管理委员会”。且看4月份楼市调控后的各地住房公积金运作现状。 第一，贷款对象的甄别过于形式。或许缘于新“国十条”中上有“商品住房价格过高，上涨过快，供应紧张的地区”这些加在“第三套房停贷令”前的定语，全国有多少地方自己坦陈属于上述地区？于是，隶属于设区城市人民政府的住房公积金管理中心又有几家实质性地停放三套房贷？加之4月份国家出台楼市调控新政后，一度市场观望气氛较浓，影响了一些管理中心的贷款业务，于是不少二三线城市和管理中心纷纷解禁“异地购房贷款”，致使当初规定对不能提供一年以上当地纳税证明、或社会保险交纳证明的非本地居民不发放购房贷款的规定又“大打折扣”，为此这些异地购房者又有了可靠的购房资金保证。如此，资金从小城市涌向大中城市，从西部涌向东部沿海。 第二，贷后配套的措施过于宽松。近年，一些管理中心纷纷推出诸如“住房公积金逐月冲抵还贷”或“商业住房贷款转公积金贷款”等措施，应该说出发点本是强化服务，“以人为本”，促进社会的和谐。谁知良好的愿望被一些缴存职工充分利用后，一旦提高了自身的支付能力，他们兴奋点又投向了房市，好的便民措施变相地民了房价畸高的推手。这就警示我们，出台再好的政策措施在考虑便民的同时还要有一个时间性和全局性的考量。分散在务地和管理中心在执行国家的楼市调控和房贷政策上，难以和国家的大政方针真正捻成一股绳。 第三，贷款利率的执行过于机械。目前个人住房公积金贷款执行的利率只有1-5年和6-30年期限的两种利率。更没有商业银行执行的基准利率和浮动利率。这在充分体现了住房公积金公益性和保障性的同时，也让一些房产投机者觉得有空可钻，致使住房公积金管理部门对多次购房者无法通过利率的杠杆进行调控。住房公积金程度不同地成了部分缴存者的“财富聚乐部”。这对广大未缴存住房公积金的社会人士来说也是一种公平。自新“国十条”实施以来，广大社会人士多次购房如借商业住房贷款时已不再享受下浮利率，而如缴存人则照样能借到低廉的住房公积金贷款。可见，国家前几轮房贷新政出台后，住房公积金俨然成了“局外人”，基本上没有实质性参与国家的宏观调控。 结症：住房公积金在实际运作时难有突破 任何一项重大政策的出台，都必须有具体的配套措施和执行细则跟进。作为住房保障和住房金融重要组成部分的住房公积金及其管理机构，理应要从维护房地产市场健康发展的高度，自觉参与到楼市调控上来，但就住房公积金管理机构自身而言，其在实际操作时尚有难以逾越的“门坎”。 第一，单一的住房公积金使用渠道。目前，除少数城市可以试点用剩余的部分住房公积金建设保障房外，全国大多数管理中心只能将住房公积金用于发放个人住房贷款和购买国债。房贷紧缩，对商业银行来说可以适时调整贷款方向，变换贷款品种，经济效益受不到大的影响。而管理中心作为自收自支的事业单位，其由此面对的压力是巨大的。一方面，由于其资金运用渠道单一，如果资金沉淀过多，必然影响增值收益，进而影响事业发展和束缚提供给地方政府廉租住房补充资金的能力。另一方面，如果住房公积金贷款过于紧缩，还面临来自缴存者的压力，因为他们缴存的目的就是积累一笔住房储金，能拿到利率低廉的住房公积金贷款。否则，他们就觉得失去了缴存的价值和意义。 第二，松散的住房公积金管理模式。自2002年开始的全国住房公积金管理机构市县“四统一”后，应该说资金安全问题得到了根本的改观和好转。但由于其机构只实行市县垂直管理，中央和省级相关行政部门的管理过于宏观而不直接，对管理机构难以实行全国、起码是一个省的上下联动，各地管理中心基本上是各出各的招，各打各的算盘，任何一种运作模式只要经过由各界凑合起来的所谓住房公积金委员会一通过便“合法化”。管理中心是真正意义上的“独立王国”。而由于县（市）政府对住房公积金管理不到，更是对其辖区内的住房公积金机构顺其自然。调查显示，不少地方的住房公积金资讯都没有纳入县（市）级住房信息平台。同样，住房公积金管理部门