反担保抵押物估价原则.doc

反担保抵押物估价原则 一、 二手车辆的估价 1、 应考虑因素 l 车辆型号 l 购买年限 l 行车里程 l 肇事纪录 l 同区域二手车交易市场价格 l 担保年限 2、 估价方法 l 以二手车交易价格为基准，采用清算价格估值法估价，根据实际情况进行价值调整。 l 估价＝同类款型的汽车二手车交易价格×折现率×90％ n 折现率的区间在10－70％之间，折现率定值方式：担保时间越长，折现率越低，整车完好程度越好，折现率越高。 n 90％指扣除交易手续费后的清算净值率。 3、 非正常情况提要 l 车辆肇事纪录较多，或整车维修程度较严重，则估值意义不大，可考虑为无价值车辆。 l 车辆使用年限超过8年，则估值意义不大，可考虑为无价值车辆。 l 如果车辆发动机、车架等重要组件已被更换，则估值意义不大，可考虑为无价值车辆。 l 如果车辆为检审、拖欠较长时间的养路费等费用，则应在估价净值的基础上扣减上述费用，情况严重的则可考虑为无价值车辆。 二、 机器设备的估价 1、 应考虑因素 l 设备型号 l 设备使用年限、奇迹运转完好程度 l 设备购买年限以及能否使用的最长价值年限 l 购买原值是否含进口关税 l 目前同类型新产品的市场价格 l 产品的通用性能（哪些行业或厂家使用此设备？） l 变现方式及变现能力 2、 估价方法 l 机器设备的估价应采用清算价格估值法较为使用。 l 若设备容易变现、通用性强，则可以参照二手机器设备交易价格估值。 n 估价＝同类款型设备的二手交易价格×折现率×90％ n 折现率在10％－40％之间 l 若设备专用性较强，仅局限在少数行业/厂家使用，则估值率应控制在10％－30％之间。 n 估价＝同类款型设备的二手交易价格×折现率×90％ l 若设备为自建/进行重大改造/无参照价格物件，则折现价值不能参照账面价值，且价值预估应在间原值生物0％－30％之间。 l 90％指扣除交易手续费后的清算净值率。 三、 房地产的估价 1、 应考虑的因素 l 土地性质（工业用地、商业用地、综合用地、农村宅基地等） l 土地获取的方式（划拨、出让等情况） l 房产周边的商业环境、交通状况 l 房产周边的房价（新楼盘价格以及二手房屋交易价格）、地价情况 l 房产产权关系、证件完整情况以及相关的抵押关系等 l 房产结构及使用年限 l 未来时期内房价变化趋势（政策趋势和市场趋势判断） 2、 估价方法 l 商品房的估值 n 以目前同住宅区域相同户型的二手房交易价格为基础，预测未来的房价。 n 二手房交易价格可从当地的房屋中介获取。 n 估价＝同住宅区域相同户型的二手房交易价格＋预期调整价值幅度 n 预期调整价值幅度应为预期变动价值扣减相关的手续费之后的净值 l 农村集资建房的估值 n 农村集资建房的转让具有一定的难度，所以在对其价值评测中以商品房的估值为基础扣减一定的价值幅度。 n 估价＝同区域范围的二手商品房交易价格＋预期调整价值幅度－扣减幅度 n 扣减幅度的大小应结合实际转让中的交易成本及难易程度而定。 l 土地的估值 n 以当地同类性质用地的价格作为基准进行调整。 n 基准价值可以通过当地房产部门获取，也可从周围地段的公开价格分析推测。 n 如果属于政府统筹规划专项用地，则需要重新考虑其变现以及价值变动幅度 n 估价＝当地同类性质用地的价格作为基准进行调整＋预期调整价值幅度。 n 预期调整价值幅度应为预期变动价值扣减相关的手续费之后的净值。 四、 股权估价 1、 应考虑的因素 l 企业经营范围的价值界定 l 企业资产质量 l 或有项目质量及预期变化 l 企业盈利能力与股东的依赖程度强弱 2、 股权估价方法 l