2014年中原地产信达蓝爵2014年年度营销方案市场研究_营销推广_114P分解.pptx

信达蓝爵2014年年度营销方案;2014年营销目标 年度总销：17亿 年度回款：14亿 首开目标：去化80%;市场分析;宏观市场分析;时间; 三地均重申现有限购限贷政策的执行 均表示加强监管;公寓市场量价分析：政策无碍向上行情，稳中有升成近年来市场主基调。 ;2013年全市均价（1.8-2.5万/平）走势在10月份冲高之后，受沪七条出台影响以及各区行政干预，成交价格成交套数均有所下降，更多是政府不批预售证，多个项目无房可卖。 沪七条出台后，未来市场自身的力量将发挥其主导作用；近期可能不会再出台更为严厉的调控政策，但从目前坚挺的房价来看，政策导向仍然不会放松； ;;土地市场分析;截止至2013年12月31日，上海商办居住类用地成交金额已高达1945亿！;2013年松江区成交土地名细;;松江市场分析;;2013年度，松江九亭市场供应主要由象屿佳苑推盘共计924套，该区域市场整体去化平稳。 2013年松江九亭整体均价在22702元/平，整体均价处于平稳态势。 预计2014年贝尚湾将推出600套房源，象屿佳苑项目还有近1076套房源；;2013年1月-2013年7月，松江泗泾市场由同润山河小城推出712套房源为主，而市场整体成交量维持较低水平；2013年8月-2013年12月，该市场主要由金地自在城、华润置地新开楼盘共计2280套，成交量上升明显。 2013年松江泗泾市场整体均价在18409元/平，该市场均价相对平稳。 2014年金地自在城将推2000套精装房，保利泗泾预计也会于下半年入市，市场竞争进一步加剧。 ;2013年1月-2013年3月，松江新城市场处于无新楼盘推出阶段，成交量极少； 2013年4月-2013年8月，九龙仓、怡林花园二期和谷水湾新推，带动成交量；2013年9月-2013年12月，该市场万茸和静园新开楼盘，成交量上升明显； 2013年松江新城市场整体均价在18077元/平，该均价处于市场平稳态势。;松江新城市场对于小户型刚需房源需求强烈，主要集中在80-100平小三房；其次为舒适性140平以上改善四房四房。 松江新城市场小户型房源存量极少，存在较大需求空间；140平以上改善四房存量较大。;竞品个案剖析——万科梦想派;2014年3月二期房源;2014年万科梦想派将推货1054套房源，是本案最直接的竞争对手;竞品个案剖析——金地自在城;2014年金地自在城将推出2000套精装公寓，因距离轨交较近，预计售价在23000元/m2，将成为本案市区截客最具竞争对手;竞品楼盘;客户分析;万科梦想派第一期成交客户分析;2、来访区域;2、来访区域;2、来访区域;成交客户分析——购房用途 自住占据绝对主导，其中婚房和工作需要又是两大主力自住需求;;信达蓝爵积累客户分析 时间：2013年12月18-1月19日;客户来电区域主要以松江本地客为主，占总体63%；其次为闵行和外省客户，分别占12%和9% 主因是我们投放的广告，如短信，户外等均以松江区域为主，故此松江来电占比最高;客户来电认知渠道主要以短信、网络和派单为主，共占50%；其次为户外看板、引导旗和路过客群，分别占6%、6%和10%;来访客户居住区域主要集中在松江地区，其中松江新城占65%，松江老城占16%，松江泗泾占3% 市区客户较少，因此可以保持松江地区客户推广，加大市区客群宣传力度;来访客户工作区域主要集中在松江地区，其中松江新城占55%，松江老城占18%，松江泗泾占5% 市区工作客户徐汇占5%，其余相对较少，因此可以保持松江地区客户推广，加大市区客群宣传力度;来访客户中认知渠道主要是路过为主，占50%，其次为引导旗和朋友介绍，分别占19%和13%； 户外看板和网络及派单占1%、4%和2%;来访客户中二房需求比重最大，占49%，其次为三房占45%;来访客户中置业目的以改善最多，占57%， 其次为结婚需求，占14%;来访客户中户籍为上海的占51%，外地为49%;来访客户中以无自有住房的最多占49%，其次为已有一套住房占48%;来访客户中以三口之家占比最多为44%，其次为两口之家占31%;来访客户中以31-35岁年龄占比最多为37%，其次为26-30岁刚需客群占23%;来访客户中重点关注的以价格为主，占15%，其次为开盘时间、开发商品牌和户型配套为主。;中原152组、杰星127组，共279组客户为前期积累客户中购房意向较强的客户;三、意向客户分析——生活区域;三、意向客户分析——工作区域;三、意向客户分析——职务;年龄结构;三、意向客户分析——家庭结构;三、意向客户分析——自有住房;三、意向客户分析——户籍;置业目的;三、意向客户分析——需求房型;三、意向客户分析——交通工具;三、意向客户分析——获知途径;三、意向客户分析——关注点;三、巡展情况说明;四、派单情况说明;2