(word)北京泰中花园三期营销策划书.doc

 HYPERLINK  中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有) 如果您不是在 3722.cn 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问3722, 加入3722.cn必要时可将此文件解密 营销策划书 北京泰中花园三期营销策划书 目 录 前言 第一部分区域市场的变化和发展趋势 一、北京普通住宅楼市简析 二、大兴区域板块楼市简析 第二部分项目简析 一、项目基本描述 二、项目优劣分析 三、区域物业分析 第三部分项目定位建议 一、推广形象定位 二、推广案名提案 三、目标客户定位 四、价格策略定位 第四部分推广建议 一、卖点整合 二、推广阶段 三、媒体整合 第五部分销售计划 一、销售导入期 二、销售攀升期 三、销售持续期 四、销售旺盛期 五、销售收尾期 第六部分销售组织控制实现 一、营销人员体系架构 二、专案卖场营销 三、市区行销网络 四、销售初期工作要点提纲 第七部分合作承诺 结束语 前 言 “泰中花园”作为一个分期滚动开发的项目，其三期的推广和销售具有本案的特殊性。项目的长期停工，开发商的预期利益被搁浅和沉淀。但是北京新城市规划的确立；知名房地产开发商的进入，品牌项目的成功开发及销售；绿色住宅、健康住宅的概念不断深化；住宅郊区化的趋势对于区域市场带来远景利好；我项目大环境的日益改善，周边配套人气的升旺，社区小环境的成熟。上述的诸多要素给我项目的三期销售带来支撑。 同时项目的施工停滞，使得项目在建筑立面设计、户型设计、园林规划、社区配套上较新的立项开发项目，存在竞争劣势，随着时间的推移这种差距将日益加大。所以我项目的营销推广要旨是，整合针对项目目标客户的关注性卖点，采取科学的价格策略以及快速聚敛人气的针对销售组织策略，发挥成熟社区优势，最大化的缩短销售周期，加快开发商的资金回笼。从而实现开发商和代理销售公司的双赢。 第一部分 区域市场的变化和发展趋势 北京普通住宅楼市简析 北京楼市2004年整体呈良性上扬态势，2004年北京普通住宅成交面积共1514万平方米，是2003年成交面的1.87倍；2004年成交套数共129028套，是2003年成交套数的1.77倍。成交量增长显著，并且成交房屋单套平均面积有所增加。2004年住宅项目成交价格普遍上扬，上扬幅度为10%到15%。国家宏观政策陆续出台抑制住宅市场过热，尤其是投资性购房对房价的拉升，如利息率的上调、个贷政策的严苛、税收的调整等一系列。 近年来北京郊区化运动获得了长足发展，周边区县房地产业发展迅速。如果简单的对郊区化进行分类的话，大致可以分为郊区别墅和郊区普通住宅两条脉络，如昌平、顺义成为郊区别墅扎堆的地区，而通州、大兴区域普通住宅发展迅猛。 房地产新政，催生新郊区化运动。低密度、高性价比的郊区普通住宅项目从新政当中明显获益。相当长一段时期内仍然会是郊区别墅和郊区普宅呈并驾齐驱之势，但无疑郊区普宅更能代表未来发展趋势，从目前政策来看郊区普宅迎来最好的发展机遇。 二、大兴区域板块楼市简析 “两轴-两带-多中心” 北京新城市规划的确立，为处在两带上的大兴房地产市场带来利好，在政策的引导下，郊区的开发热正在到来，尤其是目前这里的房价相对便宜，所以必将会吸引更多来自城区的购房者关注该区域。大兴房地产产品的特色，以低层、低密度、南北通透板式住宅为主。小区园林，配套设施成为楼盘项目竞争的热点。这也就使得大兴郊区住宅不仅意味着价格适中，还意味着健康、舒适的生活方式。 大兴是房价上升幅度较大的区域，从下半年的市场情况来看，房价会继续呈现上涨的趋势，大兴今年下半年新入市的项目并不多，大多是旧盘的后续项目，所以房价受供应量增加的影响不大，房价应该呈现继续上扬趋势。不过目前黄村中心地区的普通住宅均价达到4000多元/平方米，黄村北区的公寓价格也已达到5000多元/平方米，这与城区房价相比，没有更多优势，所以上涨空间不会太大。 高档项目的增加，也带动了区域内购买人群的变化。据了解，目前来自市区的购房群体明显增加，如丽园的市区购房者占了购房总人数的50%，那尔水晶城则占到80%。 第二部分 项目简析 项目基本描述 泰中花园位于南五环和京开高速的交汇处的东南角，东邻大兴工业园区，广茂大街5号。北上直接三环玉泉营桥。采用“围合式”建筑设计方案，分三期开发，一期和二期是大兴区早期的外销楼盘。较同期的区域项目有明显的配套优势。一期多层涂料立面板楼，二期为挂砖多层板楼及少量TOWNHOUSE住宅。三期为三座十八层塔楼，三期三座塔楼坐落于社区西部紧邻京开高速，结构主体封顶。 项目优劣势分析 项目劣势： 噪音污染三期的三座塔楼紧邻京开高速，该部分产品西侧住宅存在