20160329百悦城4月营销方案(Loft策略修改)-定稿.ppt

百悦城4月营销方案2016.03.29正合百悦城项目组3月销售分析4月推售策略及任务分解营销执行方案费用预算3月任务完成情况项目认购目标认购实际完成认购金额完成率金额(万元)套数(套)金额(万元)套数(套)天鹅湖187525629873336%公园大道住宅21123211476121543%四期64241467055152110%loft330153251498%商铺7606258134%洋—合计1150122428265386221%3月实际认购386套，认购总金额2.83亿，任务完成率为221%！备注：数据来源于三方数据总和，数据截止日期为3月27日3月客户分析-项目整体小结：本案客户来源主要为龙泉驿和锦江区的地缘性客户，下阶段项目周边区域依然是本案客户拓展的重点区域链家带访客户占据了本案来访和成交的70%左右，项目目前对于链家的依赖过大，若合同到期后链家选择不续签，对项目十分不利备注：数据来源于三方数据之和，数据截止日期为3月27日3月客户分析—链家带访客户链家带访及成交客户多来自于大城东片区至市中心区域，成交产品主要为142项目和公园大道现房链家带访客户区域主要为城东，占比42%，其次为市中心，占比26%；链家成交客户居住区域主要为城东，占比39%，其次为市中心，占比28%；链家成交客户主要购买产品为142产品和公园大道产品，占比分别为45%和35%，几乎没有商业成交备注：数据来源于链家客户来访本及台账，数据截止日期为3月27日营销费用—链家链家目前执行佣金政策(按照2.5万/套提点)成交套数(套)每套提成(万元)小于551.556-80281套以上2.5链家总佣金(万元)链家单方总认购金额（万元）费效比160153201%链家3月费效比以160万成交佣金撬动1.5亿销售产值，整体费效比1%备注：数据来源于链家销售台账，数据截止日期为3月27日各产品需开发商补贴产品类型链家收取电商费用(万元/套）开发商补贴(万元/套)142产品1.51天鹅湖+公园大道高层20.5洋房+商铺+loft2.5不需补贴成交产品类型成交套数(套)开发商补贴(万元）公园大道高层7236天鹅湖4422142产品102102洋房90Loft00商铺10合计2281603月去化产品分析3月主要去化产品为公园大道清水现房和142产品4月可能面临问题：公园大道产品可售房源不足且处于抵押状态；142项目3#楼房源不足，2#楼2单元位置较3#楼较差，去化情况可能较3月有所下滑认购产品月认购套数认购占比精装7318%清水12135loft144%商铺10.2%洋房254%合计386100%备注：数据截止日期为3月27日月度市场情况备注：3月第二周中粮鸿云集中开盘，整体成交有所上涨3月，成都大市场来访及成交整体呈下滑趋势60%项目来访下降，80%项目成交下降，来访成交端口均出现明显回落月度市场情况区域小户型住宅产品分面积段走量（2016.3.1-3.27）面积段60-70㎡70-80㎡80-90㎡90-100㎡100-110㎡110-120㎡120以上合计均价产值（万元）百悦城　3336120908225386精装：7300清水：6300四期：520028265金茂悦龙山　271135　13620048007625紫薇花　　14451006094世茂　1221256007981炜岸城620356007470华润国际社区　81　17　　　9855003676云立方　　　51　　217258003248卓锦万12府逸　　189现房：5750期房计84392340547167951001641——78083占比5%24%21%33%10%6%6%100%————本案占比0%8%11%22%54%86%25%24%——36%3月，区域市场来访成交情况往复波动，截至月底，与月初比较，区域市场整体呈下行趋势区域市场3月去化情况最好的是90-100㎡户型，其次为70-90㎡面积段户型区域对刚需便改善型住宅需求量较大备注：3月第4周炜岸城集中开盘，区域成交和来访有所上涨市场小结来访成交端结束春节假期，国家新政刺激，3月初市场有所回暖，但从后两周市场表现来看，客户趋于理智，市场从来访和成交维度均呈现下行状态，市场4月发展趋势不容乐观客户需求端从区域成交户型面积段分析，90-100㎡面积段刚需偏改善型住宅去化情况最好，其次为70-90㎡面积段，区域仍以刚需型客户为主竞品项目端世茂城三期产品将在4月入市并开始蓄客，产品为高层+洋房，高层主力95㎡套三双产品，价格5600；洋房主力135㎡套四双产品，价