海南清水湾项目前期策划探究.ppt

[清水湾]营销推广实操性部署 关键策略运用1：全所未有开盘仪式：建立开盘分点 充分积聚市场效能之后，采用集中式销售充分引爆市场，释放前阶段所有积聚的市场能量，在此刻实现高效应、高效率、高业绩的“三高”目标。[清水湾]的项目品牌、口碑在这一刻将迅速蔓延整个国内市场。 针对客群大多为岛外人士，部分再来海南不便，可创新开盘仪式，在重点目标市场搞开盘分仪式，与清水湾现场开盘活动联动，形成全国各地共庆本项目开盘的壮举。 11月 [清水湾]营销推广实操性部署 关键策略运用2：开盘前提前消化客户 基于项目首期推货量较大，针对的又是国内分散的诸多市场，不少客户前来要看天时，且开盘人力资源有所欠缺，同时为确保开盘业绩，故在开盘前采取各种推广及蓄客手段，并尽可能审时度势利用好的时节，灵活应变，随时提前消化客户。 11月 关键策略运用3：私人演唱会、凤凰国际财经论坛 随着目标客群越来越清晰，同时为提前消化客户，此阶段在开盘前宜采取富有针对性的分众活动营销，展开圈层营销，伺机展开内部认购，提前锁定目标客群。 [清水湾]营销推广实操性部署 关键策略运用4：“产品制高点”策略 在开盘前通过公关争取项目获得类似 “全国十大豪宅”、国际“度假区规划金奖”等国内甚至国际上的顶级奖项，凭借头上光环，进一步提升项目形象。 11月 关键策略运用5：直效营销的充分利用 直效营销模式是一种针对性极强的“点对点”或“点对面”的营销模式，能直接产生营销绩效，具有小投入高收效的特性，是以环环紧扣的人脉传播为渠道的实务推广模式。所以应贯穿整个营销期。 11月 主要媒体运用： 主流影响报纸 分众传媒 现场指示系统 网络广告 主要推广活动： XXX私人演唱会 凤凰国际财经论坛 盛大开盘活动 小众高端媒体广告发布 杂志广告/内部刊物 短信广告 户外广告 [清水湾]营销推广实操性部署 [清水湾]营销推广实操性部署 加推强销期 推广要素 其它配合要素 12月 1、 保持推广力度，进一步锁定主要目标区域进行推广 2、 顺势加推，不断引发销售小高潮 3、 针对已成交展开圈层活动，经营好业主，争取其进一步介绍客户资源 6月 12月 10月 8月 11月 9月 7月 1、 现场情景示范区有一定升级；2、接客穿梭巴士运行 3、针对主要目标市场客群予以针对性的现场文化元素包装 新的蓄客途径 开盘后迅速进行全面销售总结分析，进一步清晰目标市场和有效推广渠道，进行新一轮针对性蓄客 [清水湾]营销推广实操性部署 开盘后随着市场的不断认可，不断受市场追捧，价格走势开始逐步实现拉升，利用受众的羊群效应，配合新单元的分批少量不断频繁加推，保持有新货冲击市场，造成价越升，盘越火的保持旺销的局面。同时让首批买家感受到产品的即时增值，使其增加自身的优越心理，加大口碑传播效应。 关键策略运用1：稳步拉升，机动推货，迅速撇脂 12月 关键策略运用2：新一轮蓄客推广 基于本项目货量巨大，相当一部分市场要靠创造和激发，形成持续旺销，且抓住海南冬天销售旺季时机，在内部认购和开盘后须第一时间总结分析，厘清最有效的客群及相应推广途径，立马进行新一轮针对性推广，展开新一轮蓄客。 12月 关键策略运用3：国际海居文化节 火爆开盘后，宜趁势追击，借势更上一层楼，利用海南冬季游客火爆的特点，适时加推货量，以国际海居文化节等活动为契机，最大限度地集中目标客群，达到集中推售的新一轮销售目标。 清水湾， 国际海居生活典范！ [清水湾]营销推广实操性部署 12月 主要媒体运用： 主流影响报纸 分众传媒 现场指示系统 网络广告 主要推广活动： 国际海居文化节 小众高端媒体广告发布 杂志广告/内部刊物 短信广告 户外广告 [清水湾]营销推广实操性部署 附1：媒介投放构思 媒介整体沟通策略 强调圈层营销与分众营销及高端路径开拓，以奢侈品、航空、高尔夫、经济类顶级传媒作为突破点。 强调系统性、组合性，讲究各类媒体的组合传播、以及方式上的针对性。 强调运用的差异度与创造性，在媒体的选择、应用上突出差异化，有创造性的制定出新的传播方式。 大众的少而精与小众的持续性攻坚和推广联动。 ①报纸类 a、全国类报纸： 使用原则：选择1－2个全国性财经类媒体或大城市主流传媒，在项目发售前夕，针对高端商务人群，强势推出形象宣传广告，增强价值认同度，营造项目的高端形象。 建议例举：财经类：《经济观察报》 《21世纪经济报道》 主流传媒：《北京青年报》《新民晚报》《广州 日报》《参考消息》 b、本区域报纸： 使用原则：选择目标消费人群阅读率最高的本地报纸媒体，作为本地形象和影