农村土地债权流转制度创新思维汇总.ppt

金融产品设计思路 目 录 一、研究农村金融市场需求 城乡居民人均收入对比表 各种投资方式收益率比较 农民资金投资状况 储蓄 投入再生产 改善生活水平 农民的三大金融需求 目 录 创新机会点：新的土地流转政策 建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制,合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。 针对这一机会点，作品需要？？ 良好的流动性 较高的收益率 稳定的收入源 目 录 产品介绍 我们组的参赛作品叫“农村土地债券”，顾名思义这是一种土地债券，它的持有者是农村居民，发行者是国立农村土地债券流转中心（为方便，以下都叫土地流转中心），设计这个产品是为了解决农村土地流转中农民利益受损的问题。它是一个固定却又动态变化的债券，固定，即债券数量一定，动态变化，即发行数量与农村土地面积变化同步，有多少土地就有多少债券，并且该债券可以在市场中进行交易。 产品特点 较高收益率 流动性好 收入稳定 收益凭证 降低民营资本准入门槛 产品运营流程 权利与义务及利益分配机制 权利：⑴农民有定期取得正常收入的权利 ⑵土地取得者有正常使用土地并在协议期内持 续经营的权利 ⑶土地流转中心有获得其合理佣金的权利 义务：⑴农民有遵守协议的义务 ⑵土地取得者有定期支付农民债券收益的义务 ⑶土地流转中心有管理债券的义务以及协同注册 会计师，资产评评估机构，评估土地取得者资 产以及持续盈利能力的义务 利益分配机制：企业盈利支付货币给农民，农民取得收 益后，将收益的合理一部分交给土地流转中心 运营流程实际发生假设 假如一家旅游公司需要农村土地来开发农庄，则该 公司需要向土地流转中心申请，土地流转中心则把 其管理的债券按土地的征用数同比例发放给该村农 民，然后旅游公司利用这些土地建农庄，在随后的 经营中，旅游公司获得收益，这时这些土地就创造 了巨大的价值，旅游公司就必须对债券所有者给出 收益的合理一部分，同理只要土地价格增值就要对 债券所有者给予部分增值收益。下面，我们来探讨 下这款产品的盈利模式。 产品盈利模式 持有到期：农民可以一直持有手中债券，直到使用该 村土地的公司结束其运营，在公司归还使用权后，农 民需要将手中持有债券交还给土地流转中心。 获利了结：农民获利后，若不想长期持有，则其可以 将他手中持有的债券自由交易。 收益计算标准 银行存款利率 CPI：居民消费价格指数 土地取得者收益状况 收入计量公式 当T≧5时，Z0时， S=[（△*（1+C）*（1+0.3Z）*(1+L*T)]/XT 当T5时， S=[△*（1+C）*（1+0.3Z）*(1+M*T)]/XT Z≦0时，Z不计入公式 其中S:农民每年每张债卷的收益额 △：转让土地使用权一次性收入 C:当年的CPI值 Z:土地取得公司利润变化率 L:五年期定期存款利率 T：转让年份 M:一年期定期存款利率 X：农民持有债券的数量(土地面积总数） 为什么这款产品符合前面提出的要求? 以转让X单位面积土地计算，没有这款产品前，农 民获利为△，假如其全部存入银行，按照5年期定 期利率算，本息共为H1=△*(1+L*5) 同样的条件，这款产品5年总收益为： H2=[△*（1+C）* (1+L*5) *（1+0.3Z）] 所以在CPI0的基本条件下，H2H1 风险控制 1.保证企业财务信息真实有效 2.公司经营能力控制 3.各方面监督 目 录 预期和展望 预期：预期这款产品的前景很好，但是需要 决策层的支持，并在经过试点检验后，才能 断定是否可以全面推广。 展望：我们都希望，有一天，城乡居民收入 不再那么大，而是不断缩小，希望社会能够 和谐安定，不要发生那么多因为土地而造成 的悲剧，使人民共享发展成果。 * * 农村土地债券——摩根大通 验证创新产品 创新产品设计 寻找创新机会点 研究客户需求 一、研究客户需求 三、创新产品设计 二、寻求创新机会点 四、验证创新产品 储蓄率=人均储蓄金额/人均可支配收入 国债：种类很多，收益率与时间长短成正比，总体在（2.6%，4.5%） 各类货币基金：七日年化收益率5.0%左右 股票：上海股票平均