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第五章 房地产投资分析基础 第一节 现金流量的构成 一、现金流量 1、现金流量的概念 在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入称～。 现金流出（Cash Output， CO）：流出系统的资金 现金流入（Cash Input， CI）：流入系统的资金 净现金流量＝CI－CO 对房地产开发投资，CI CO 第一节 现金流量的构成 一、现金流量 2、现金流量图 是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示各现金流入、流出与相应时间的对应关系。 第一节 现金流量的构成 二、投资与成本 1、概念 房地产投资（狭义） 是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。 第一节 现金流量的构成 二、投资与成本 1、概念 成本 是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。 影响因素：技术方案、生产规模、生产组织方式 技术水平、管理水平等。 与会计中成本的区别： A、会计中：实际发生，因素确定，成本数据惟一； 投资分析中：预测和估算，因素不确定。 B、投资中有机会成本、沉没成本、不可预见费等成本。 思考：成本与费用的区别？ 第一节 现金流量的构成 二、投资与成本 2、房地产投资分析中的投资与成本 与一般工业生产活动有较大差异。 第一节 现金流量的构成 二、投资与成本 2、房地产投资分析中的投资与成本 房地产项目总投资 是指在开发期内投入的全部资金以及维持开发企业正常经营活动的周转资金，主要包括开发建设投资和经营资金。 开发建设投资 是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。 经营资金 是指用于开发企业日常经营的周转资金。 第一节 现金流量的构成 三、经营收入、利润和税金 1、经营收入 经营收入（租售收入）主要包括： 销售收入、租金收入和自营收入。 销售收入和租金收入 主要包括土地转让收入，商品房销售收入、出租房租金收入、配套设施销售收入等。 自营收入 是指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。 第一节 现金流量的构成 三、经营收入、利润和税金 2、利润 利润总额＝经营收入－经营成本－管理费用－销售费用－财务费用－经营税金及附加－土地增值税 经营收入＝销售收入＋租金收入＋自营收入 销售收入＝土地转让收入＋商品房销售收入＋配套设施销售收入 租金收入＝出租房租金收入＋出租土地租金收入 经营税金及附加＝营业税＋城市维护建设税＋教育费附加 经营成本＝土地转让成本＋商品房销售成本＋配套设施销售成本＋出租房经营成本 第一节 现金流量的构成 三、经营收入、利润和税金 3、税金 经营税金及附加 营业税、城市维护建设税、教育费附加 城镇土地使用税和房产税 企业所得税 内外资企业所得税税率统一为25%。