绿城春江明月个案分解.pptx

[绿城 春江明月 个案分析] [昆明中原 市场研究部] 目录 企业信息 营销分析 总结 企业背景 旗下项目 进驻昆明 营销节点 产品分析 户型分析 客户分析 项目总结 附1：售楼部 附2：样板间 项目信息 基础数据 项目地块 项目定位 项目区位 楼座分布 SWOT分析 标准层 建筑风格 企业信息 Part 1 企业背景 旗下项目 进驻昆明 企业背景 四川蓝光和骏实业股份有限公司（以下简称蓝光地产）：成立于1990年，系蓝光集团下属控股公司。公司以绿色住宅、商业综合体及文化旅游综合体开发及运营为主，拥有国家一级房地产开发资质。 连续八年被评为四川房地产开发企业综合实力首强。截止2012年6月，公司总资产规模超过230亿元，销售面积位列中国房地产开发企业“TOP30强”，年在建面积520万㎡，年竣工面积约300万㎡，累积交付面积2000万㎡。 从2006年起，公司进入全国化布局发展阶段，由“四川蓝光”迈向“中国蓝光”。 旗下项目 ——住宅、商业综合体及文化旅游综合体为其主要产品线 COCO金沙：刚需产品COCO系首席作品，以其高赠送率、二房变三房的创意走红成都，开创小户型三房新潮流。 紫檀山为高端住宅代表项目，为2007年人居典范别墅以及居有所值·2007影响力新盘。 春江花月为商业综合体代表项目，获2005中国100最佳商业地产荣誉证书以及中国商业地产商业街区项目金奖。 峨秀湖国际度假区为首个旅游地产项目，位于世界自然文化双遗产、佛教旅游名山的峨眉山。 COCO金沙 2012-至今 紫檀山 2010-至今 春江花月 2004-2005 峨秀湖国际度假区 2011-至今 进驻昆明 ——昆明在其全国布局中属于“以成都、重庆、昆明为核心的西部区域” 地块编号 对应项目 土地位置 面积 （亩） 土地用途 规划设计条件 出让 年限（年） 交易起价（万元） 成交价 （万元） 每亩单价（万元/亩） 楼面地价（元/㎡） 容积率 建筑密度（%） 绿地率 (%) KC2011-82 蓝光昆仑 中心 昆明市西山区老海埂路片区 12.15 商业金融业用地 5.00 40.00% 20.02% 40 8140.5 16800 1382.72 4148.12 KC2011-107 蓝光COCO 蜜城 昆明市西山区老海埂路片区 36.18 城镇住宅用地 3.00 22.00% 40.01% 70 15919.2 27950 772.46 3862.12 在昆开发项目 蓝光COCO蜜城 物业类型：高层、商铺。 项目进程：在建，售楼部和样板间现已开放，预计4月将开盘。。 蓝光昆仑中心 物业类型：写字楼、商铺， 项目进程：2013年1月底过规，现尚未开工建设。 目前，蓝光地产在昆明共有2宗土地储备，共计48.32亩。在昆项目有蓝光COCO蜜城和蓝光昆仑中心两个项目。 项目信息 Part 2 基础信息 项目地块分析 项目定位 项目区位 楼座分布 建筑、园林风格 项目分析 ——基础数据 项目名称 蓝光COCO蜜城 项目位置 前旺路及盘江西路交汇处 开发商 云南蓝光和骏房地产开发有限公司 整合推广 / 占地面积 36.18亩 总建筑面积 99.14万㎡ 容积率 3.0 建筑密度 22%? 绿化率 40.01% 开盘时间 2012年4月底（预计） 物业类型 高层、商铺 开盘优惠 购买银卡3000元/张，开盘享2%优惠；购买金卡20000元/张，开盘享3%优惠 总户数 900户 交房标准 毛坯 车位比 1：1.6 物业费 2.0元/㎡·月 面积区间（㎡） 住宅：65-83 均价（元/㎡） 住宅面价：/ 商铺：/ 商铺面价：/ 项目分析 ——蓝光COCO蜜城项目地块分析 地块编号 土地位置 面积 （亩） 土地用途 规划设计条件 出让年限（年） 交易起价（万元） 竞买保证金（万元） 每亩单价（万元/亩） 楼面地价（元/㎡） 容积率 建筑密度（%） 绿地率(%) KC2011-107 西山区老海埂路片区 36.18 城镇住宅用地 ＞1且≤3 ≤22.00 ≥40 70 15919.2 4780 772.46 3862.12 地块容积率大于1且小于等于3，规划有商铺、写字楼。 地块起价为15919.2万元，成交价为27950万元，溢价率为75%。 楼面地价在3862元/㎡。 预计综合成本=土地成本（3862元/㎡）+建筑成本（2500元/㎡）+配套费用（300元/㎡）+税费（700元/㎡）=7362元/㎡。 项目分析 ——项目定位 定位：高档住宅社区。 广告语宣传语 COCO蜜城——创想空间，江畔蜜生活。 滨江全功能华宅：我在江边，恋上新古典主义风采。 地中海水景中庭园林：