中原2014天津大悦城个案分析报告.ppt

天津大悦城 中原地产（天津）投资顾问部 01.2014 项目简介——建筑指标 项目定位为“国际时尚青年城”，集购物、休闲、娱乐功能于一体的综合性购物中心，以18-35岁的中青年人作为主力消费人群,开业后的营业面积占东马路-老城厢商圈的60% 天津大悦城定位为国际时尚青年城 项目名称 天津大悦城 物业地址 南开区南马路与南门外大街交汇处 所属商圈 东马路-老城厢 开业时间 2011年12月 营业时间 10：00-22：00 建筑层数 地下3层、地上4层（局部5层） 建筑面积 25万㎡ 开发商 中粮集团 建筑设计 RTKL国际有限公司 经营业种 时尚零售、美食餐饮、休闲娱乐、生活配套 停车位 地下3000个车位（8.3万㎡，共用） 停车费 免费3小时，3元/30分钟，会员卡可抵消一定积分兑换停车券 建筑设计——①外立面设计 项目整体建筑采用简洁、典雅的现代主义设计风格，彰显项目的整体质感，项目的一大亮点是以天津市花月季花为主要设计理念及出发点，用玻璃幕墙围合而成的“月季花广场” 建筑设计——②内部空间设计 项目在内部空间设计方面注重空间感的打造，将近50%的空间用作共享空间、室内景观和休闲场所，为消费者营造舒适的购物环境；各层间错落有致，活跃了商场氛围；现代光电的应用，使得项目更具体验性和现代感，与项目整体定位和目标客群相契合 错落有致的内部空间 主题景观 景观小品 光电的应用 广告位的设计 充足的休息区 建筑设计——②内部空间设计 项目在内部空间设计方面注重空间感的打造，将近50%的空间用作共享空间、室内景观和休闲场所，为消费者营造舒适的购物环境；各层间错落有致，活跃了商场氛围；现代光电的应用，使得项目更具体验性和现代感，与项目整体定位和目标客群相契合 错落有致的内部空间 B1 餐饮+家庭类消费+儿童品牌 比例：餐饮业80%，家庭类消费10%，儿童品牌10% 布局：餐饮集中于北区电梯直达区域，以快餐为主；儿童娱乐分布于南区 品牌：肯德基、吉野家、日风拉面、天绿寿司、呷哺呷哺、SUBWAY、航海王、阿童木、冰场等 定位：儿童品牌，快餐，满足亲子消费者的需求 客群：家庭类消费者、时尚年轻消费者 业态分布——①地下一层业态分布 1F 服装品牌+时尚消费品 比例：零售业约90%，餐饮业10% 布局：临街主入口处放置知名服装品牌旗舰店，树立项目整体形象，商铺面积分割较大，以服饰、珠宝、手表等消费品为主 品牌：HM、ZARA、charieskeith、Guess、 b+ab、 MOUSSY、 what for、 Ecco/Gabor、 i.t、 CK jeans、 GAP、 debor、亨得利、盛时表行、 ZARA HOME、 COSTA、 Longines等 定位：时尚潮流服饰品牌、知名手表品牌，满足年轻消费者的需求 客群：时尚年轻消费者 业态分布——②一层业态分布 2F 服装品牌+箱包配饰 比例：零售业约90%，餐饮业10% 布局：在中庭两侧扶梯处设计挑空，使人流能够充分流动，提高商铺到达率 品牌：GAP、 Disney Fashion、 WE、 JACKJONES、 WESTLINK、 adidas neo label、 ADIDAS、 NIKE、 CAT生活馆、 SELECTED/VERO MODA、 HM、奥卡索、宾达咖啡、 i.t、 CPU 、美芙坊、满记甜品等 定位：时尚男女服饰品牌、休闲餐饮，满足年轻消费者的需求 客群：时尚年轻消费者 业态分布——③二层业态分布 3F 儿童品牌+儿童娱乐+服装品牌+休闲餐饮 比例：零售业约75%，餐饮业15%，儿童娱乐10% 布局：商铺面积分割较小，在商业的两端引入儿童娱乐及休闲餐饮商铺拉动人流 品牌：小鬼当佳、探奇乐园、纷纷乐园动漫城、 ANGEL SKY、 WEKAM 蒙娜丽莎、板长寿司、咖啡之翼、萨利亚、淑女屋、 HONEYS、糖果马车等 定位：儿童服饰娱乐品牌、休闲餐饮，满足亲子消费的需求 客群：以家庭为单位的消费者 业态分布——④三层业态分布 4F 餐饮+休闲娱乐 比例：餐饮85%，休闲娱乐15% 布局：商铺分割面积较大，以中高端餐饮为主 品牌：黄记煌、聚乐港、俏江南、大渔铁板烧、鹿港小镇、金逸影院、金逸剧场等 定位：知名娱乐品牌，中高端餐饮品牌，满足消费者娱乐需求和聚会宴请需求 客群：年轻消费者、中产阶级 业态分布——⑤四层业态分布 业态分布——⑥特征总结 服装类占全部店面数量的31%，餐饮美食类占比近30%，儿童、配饰类业态均占比8%； 项目的特色是在餐饮美食和儿童类业态增加相当大的投入，成功打造了项目自身的特色，同时抓住了天津消费者在餐饮及儿童教育方面的强大需求 项目总营业面积8.1万平米，地下一层，地上四层（局部五层），目前已入驻店铺275个，入驻率已超过95%，项目引