四川大邑新锦江项目开发应用研究报告.docVIP

大邑新锦江项目开发研究报告 2006-2-6 11:16 李林 　　比尔·盖茨在向别人解释微软的成功之路时，总是会说：“我想最重要的因素还是我们最初的远见。” ????????????????????????????????????　　　　　　————凌志军：《追随智慧》 寻找中国房地产的主战场 　　中国现代房地产业是在一个特定的年代，几乎是在一夜之间从沿海地区突然兴起来的，香港和台湾的 房地产业很自然地成为内地房地产的老师，他们的经验被广泛地借鉴和套用，许多投入这个行业的人都憧憬着在中国大陆重现港台房地产大亨当年的点石成金。但由 于香港和台湾（还有日本）属于城邦经济体，城邦经济体下适用的这些房地产开发经验在内地，对房地产从业人员、购房者乃至整个市场都存在相当大的误导。因为 我们是一个大陆经济体，房地产的根本――土地的供应环境完全不同。于是我们看到了中国房地产业的一个非常特殊的现象：一说起中国房地产似乎就是深圳、上 海、北京、广州等热点城市，似乎他们就是中国房地产，在这些城市里房地产市场竞争已经很难用“激烈”来形容了，开发建设规模之大，投资密度之强，为世所罕 见。而中国现代房地产业也从来没有平静过一天，开发商各领风骚三五年，你方唱罢我登场，房地产“泡沫”的警报时常在我们的耳边拉起。??? 　 　朱鎔基总理在回答记者的提问时，他坦率地说最头痛的问题是如何提高农民的收入，在我们这个农村人口10个亿的国家里，这的确是一个大问题。农民减负是必 须的，但不是根本解决问题的途径，所谓“三农问题”（农村、农业和农民），根本解决途径是要把千千万万的农民从农田解放出来。一个人耕作一亩地，几分地， 永远不可能富起来，也不可能实现现代化。把农民从农田解放出来，唯一的必由之路就是进城，农民进城都进北京、上海，都到成都、重庆，可能吗？根本不可能。 可以肯定，中国的现代化过程在很大程度上就是城市化的过程，是数百上千中小城镇建设发展成为现代城市的过程。因此，我们认为中国房地产绝不限于几个“热 点”城市，是在中小城镇，那里才是中国房地产开发最广阔的主战场。 一 项目概况 　 　《大邑新锦江》是四川XX房地产开发有限公司与大邑县晋原镇（城关镇）人民政府在大邑县晋原镇晋东开发区，合作开发建设的一个综合性成片开发的房地产项 目。该项目占地面积约33.3公顷（500亩），总建筑面积约30万平方米，初步计划建设住宅1632套，以及相应的配套商业服务设施，项目总投资预计将 超过2.5亿元人民币。此外，XX房地产公司还将与晋原镇在项目用地内合建一座占地面积三万平方米（50亩）的开放式城市公园。该项目建成以后将在大邑县 晋原镇的东部形成一个配套齐全，设施完善，环境优美，布局合理的现代化新区，成为大邑县建设全面小康社会的样板。 　　项目用地位于大邑县县城以东，大邑县晋东开发区的东北部，距县城约一公里，地块北面紧临从成都方向到大邑县的必经之路，地块东部为成都至邛崃的318国道，目前成温邛高速公路已经动工，根据规划，高速公路建成后，这段道路将结束其国道的使命，改为大邑县的二环路。 　　由于用地所处县诚门户的特殊位置，项目开发建设中我们将按照城市设计的思想，采用先进的规划设计理念，塑造优美的大邑东大门的形象，勾画出绿树掩映，鲜花丛拥，美丽动人的城市天际轮廓线，为“花园式山水旅游城市”大邑争光添彩。　 　大邑县长途汽车站位于地块的西北部，相距不到500米。用地周围的路网目前已经按规划基本建成，市政基础管网也同时按规划敷设完成，道路全部为高标准水 泥路面，路宽12米，道路红线为18米和30米两种，路况良好，对内对外的交通条件非常优越，为工程建设创造了很好的基础条件。 　　项目用地范围边界在有关合同文件中已经得到明确的界定，土地面积将在实地勘查测量以后，以当地国土资源管理局为本项目发出的国土使用权证为准，项目的建筑面积则以大邑县规划管理部门批准的规划设计规模为准。??　　大邑县是成都市最西边的一个县，地处四川盆地的西部边缘，其东为沃野千里的成都平原， 西边为陡然拔起的邛崃山脉，再往西便进入了巍峨的青藏高原，县城西南约60公里便有成都市境内唯一的雪山──西岭雪山，伟大的唐代诗人杜甫寓居成都时，就 曾经写下了“窗含西岭千秋雪”的著名诗篇。大邑县地处我国古代著名水利工程都江堰灌区的上游，气候温和，土质肥沃，该地区历史有记载的耕作活动长达千年。 　　地块现状大部为农业用地，其间分布少量农舍林盘，沟渠纵横，地势平坦。据现场初步调查判断，地块地质结构当属岷江二级阶地。我国西南地区现代地 貌的形成，受喜马拉雅造山运动强烈的影响，地表结构非常复杂，成都平原是西南地区非常少见的盆地型平原，盆地大部地表堆积物为形成于上新世末的新构造运动 的紫色土，由于多年的人类耕种，在腐殖质的作用下