控制性详细规划2(课件)解析.ppt

（6）关于规划控制指标体系——控规的灵魂 1）存在问题 指标千篇一律，不能体现城市特色与控制内涵。 指标选取缺乏针对性研究，规定性与指导性指标需要针对性界定。 指标赋值缺乏科学依据，有主观臆断现象。 不同的编制单位和区片导致不公平和衔接困难。 2）解决问题的思路 地方的统一技术措施提供参考。 通过针对性的现状调研、归纳总结提供具有通则式意义的赋值标准，强调公平性。 个案赋值结合具体的编制要求浮动变化，并需要提供有力的依据。 上海的建筑密度与容积率附值标准在一定程度上规范了技术行为，避免主观臆断赋值现象。 （7）关于用地分类 1）问题的产生 目前普遍使用的是国家规范《城市用地与规划建设用地分类标准》（GBJ 137-90），为计划经济产物，适用于城市总体规划和城市建设用地统计工作。 该标准不适用于控制性详细规划，对有效的规划控制和编制技术创新都是一个阻碍。 2）解决问题的思路 针对规划管理与实施的利益集团与开发建设方式制定新的用地分类。 适用于新鲜事物、新类型或新的开发方式（公寓、高尔夫、物流等）。 与国家标准进行有效的衔接，必要时可翻译或者转换。 适应城市自身的特色，符合管理需要。 区划管制中有一种表性分区的手段具有借鉴意义 。 目前国内已经开始了相关的尝试。（南京的用地分类、北京的多功能用地与待研究用地等） 用地兼容与混合用地 用地兼容：是指用地对建筑类型的兼容，指在用地属性确定的情况下可以或允许兼容其他类型的设施，由于比例很低，不会影响用地的主导性质。 允许的含义指的是可以建设商业设施，也可以不建，建设与否同开发商的设想有关，但需要通过规划管理部门的认可。兼容类型的控制和兼容比例的控制。 兼容类型的控制现在一般采取《各类建设用地适建范围表》，一般分为适建、不适建和有条件适建三种情况。关于兼容比例一般都没有明确，目前国内一些特大城市在制订控规编制统一技术措施时，一般都规定兼容的建筑面积不得超过总建筑面积的20%。 注：√适建 ×不适建 〇由城市管理部门根据具体条件和规划要求确定。 土地使用兼容控制表 土地使用兼容控制表 居住用地 公共设施 。。。 R 1 R 2 R 3 R 4 C 1 C 2 。。。 1 低层居住建筑 √ √ √ √ 〇 〇 2 多层居住建筑 〇 √ √ 〇 〇 〇 3 高层居住建筑 〇 √ √ 〇 〇 〇 4 教育设施 √ √ √ √ 〇 〇 5 商业服务设施 √ √ √ √ 〇 √ 6 文化设施 √ √ √ √ 〇 〇 7 医疗设施 √ √ √ √ 〇 〇 8 体育设施 √ √ √ √ 〇 〇 10 办公建筑 √ √ √ 〇 √ √ 11 旅馆 〇 √ √ 〇 〇 √ 12 商住综合楼 √ √ √ 〇 √ √ 13 对环境基本无干扰、污染的工厂 〇 √ √ √ × 〇 14 对环境有干扰、污染的工厂 × × × × × × 15 普通储运仓库 × × 〇 〇 × 〇 16 危险品仓库 × × × × × × 17 社会停车场 〇 〇 〇 〇 〇 〇 18 加油站 × × × × × × 。。。 。。。 混合用地：主要是描述一个地块的用地性质容纳多种用地属性，并具有一定的可选择性。另外，混合用地一般要求不得由单一的使用类型占据全部用地，而必须有不同的使用类型混合，并且混合应达到一定的比例。 对于混合类型的控制，应当重点考虑如下原则： 1、用地关联原则：优先考虑用地关联的类型的混合，这种混合能够降低交通出行，增加社区活力。例如，根据相关研究，办公设施由于能够提供就业岗位，通常和其他用地有天然的关联性，因而在混合用地中所见较多，办公用地同住宅用地、商业用地、娱乐用地的混合是较为多见的混合类型。 2、互不干扰原则：容易产生相互干扰的设施类型不宜混合在同一用地上。如娱乐设施由于其人流、噪音等原因，通常对住宅的私密有相当负面影响，因而，也不宜混合，即使混合的话，也应当附加相应条件，如要求保持一定的合理的间隔、提供不同的出入口等。 3、合理比例混合原则：对于混合比例的控制，通常应当以用地上不同类型设施的规模来计量其混合比例。一般意义上，一种用途的建筑面积如果超过50%比例，就可认为是主导用途。一般宜采取比例上下限的控制要求。 混合用地的使用案例借鉴： RM：以居住为主，同时有公建及其他用地混合用地，居住用地的建筑面积必须大于总建筑量的50%，并保证不多于80%，超过80%的话，则应当算住宅用地兼容公建及其他用地。 CM：以公建为主，兼容居住及其他用地，公建用地的建筑面积必须大于总建筑量的50%，并保证不多于80%。多于80%应算作公建兼容其他用地。 VM：多功能混合用地，一般直在城市中心或交通枢纽周围，鼓励混合开发的方式，并且必须保证用地功能的