昆明·国际温州城策划方案解析.ppt

规划建议小结 以上调整是我司针对项目现有规划在有限的时间内提出的几点意见。调整后的规划主要解决了商业的动线及节点问题、住宅由于超高层过多而引起报规上的困难及公摊大的问题以及容积率合理利用的问题。有利于商业的存活以及项目价值最大化。 调整后规划商业、商务面积大概增加了10000平方米。住宅面积增加45000平方米。容积率约为3.8 营销策略及建议 本项目在商业策略上，将以国际金融商务区的5A级写字楼和超五星酒店为标杆，以特色商街的业态形式为差异，以天幕、嘉年华、真冰溜冰场、4D影院、儿童未来城等为亮点，以集中式商业中心为支撑，建立品牌、拉开差距、吸引人气、实现商业的有序经营，达成项目商业价值最大化。 商业策略 本项目由于尚处在项目定位及规划报批阶段，现阶段主要解决的是项目定位、业态规划、产品分类、规划建议等问题。针对营销目前我司仅提出如下四点建议： 作为城中村项目，在资金充足的前提下，尽快推进项目，以免政策频出，变化过快对项目的影响。 解决好拆迁、回迁与项目销售之间的节点关系，避免资金压力过大。 项目住宅销售基本不存在太大困难，具体销售可根据当时市场情况因势而动。 项目商业部分，大型集中式商业建议开发商自持，商街可部分出售。 营销建议 项目价值 本项目总面积逾225万平方米，开发成本约为130—150亿元人民币 项目总价值依据以上策划，将达到250—300亿人民币。 感谢聆听 敬请斧正THANKS * 项目名称：经典双城 开盘时间：预计9月开盘 价格：未定 项目位置：西山 西二环路与人民西路交叉路口（西一中对面） 开发商：云南经典房地产开发有限公司 桑拿中心 电玩城 特色商街区 特色商业街区由国际印象风情街、东南亚印象风情街、云南民族印象风情街以及少量底商组成。 业态包括国际品牌旗舰店、品牌形象概念展示店、创意精品商店、旅游商品购物店、家具饰品店、美食街、酒吧街、特色商品街，社区生活配套等。 总建筑面积：80000—90000平方米 特色商业街区——创意商业街区（国际印象风情街） 项目将打造一个类似于北京三里屯VILLAGE的把众多国际国内品牌的旗舰店和环球店带入项目中的创意时尚街区。 这里将是一个时尚，创意、高端、精品的开放式街区，它将吸引各品牌旗舰店的入驻，与螺蛳湾的商业形式形成互补。同时，这里也是各种时尚活动，潮流展览的举办地。 经营面积：30000—35000平方米 北京三里屯VILLAGE 特色商业街区——东南亚印象风情街 以东南亚著名景点集合打造具有东南亚特色的商品街，主要业态为东南亚玉器珠宝、木雕中心，东南亚家具、家居装饰，东南亚美食、东南亚艺术表演以及具有东南亚特色的手工艺品、小商品。集旅游、娱乐和购物为一体，同时在建筑形态上也保持东南亚风格。 作为专业的东南亚玉器珠宝、木雕中心，集加工、销售为一体，可向昆明市旅游局申请成为专门的旅游定点接待单位。 经营面积：55000—60000平方米 特色民族步行街 酒吧街（云南民族印象风情街） 围绕项目原有的护国寺，进行修缮和改造，打造具有云南民族符号的特色步行街主要经营酒吧、创意商店、特色餐饮、书店、特色商品等业态，打造具有项目特色的步行街。 经营面积：15000—20000平方米 北京什刹海 天幕广场 苏州时代广场天幕。位于苏州工业园区金鸡湖东圆融时代广场，是目前世界上最大的LED天幕，长约500米、宽32米、高21米。 造价过亿。 苏州时代广场天幕采用如同水立方造型的膜结构封顶，配合新型LED灯条、灯带、射灯等，整个“天幕”由2000多万只超高亮度的LED灯组成，显示面积超过6000平方米，宛如一条蜿蜒的绸缎、炫目的长虹，飞架在时代广场的上空。与此同时，“天幕”系统在设计采用了三维声像扩声系统，完美的做到了影像一声音同步。在近500米的天幕系统中采用了前所未有地106声道环绕效果音效系统，系统庞大超乎想象，非常值得一看。这个“天幕”除了造景之外，主要功能是输送图片画面，发布广告。 天幕广场将成为本项目一大看点和亮点，使商业即使在傍晚依旧节节生辉。 苏州时代广场天幕 社区配套及地下商业 本项目社区配套商业主要以满足项目自身及螺蛳湾、体育城、世纪城等的日常生活配套为主，业态以便利店，美容美发、餐饮、药店、洗衣店、服装店、书店等。地下除停车位之外 ，商业主要由电玩和桌球城组成。 社区配套商业经营面积|:20000平方米。 地下商业经营面积:5000平方米。 意向图 高端住宅区 本项目住宅销售由于受片区及螺蛳湾等项目的带动，困难不大，但为了树立项目及公司品牌，物业品质上应针对体育城、世纪城有所提升，同时我司建议，住宅高度最好控制在100米以内，以避免复杂的规划审批过程以及降低项目成本，具体建议，可参见下一篇章。 高端住宅建筑面积：40万平方米（不含回迁）