微客街区营销策略提案_小公寓.pptVIP

谨呈：高力集团 微客街区营销策略提案 常州/新联康（中国） 2012年9月 * 近期住宅市场如火如荼，刚需主导下的市场“量升价稳”，相比住宅市场的火热，商业市场却表现平淡，而作为商业市场的重要组成部分——40年产权公寓销售更是”惨淡”…… ——审时度势！借以寻找本案营销的突破口！ 基本分析 产权 项目 层高 开盘 体量 主力 面积 均价 （元/平米） 装修 标准 主力总价 40 糖果公寓 3 2011.9 442套 （5-30F） 50 6400 毛坯 32万 40 甲壳虫工坊 3 2012.8 242套 （1-22F） 45 5300（1-5F） 毛坯 24万 40 莱蒙城 3 2011.8 526套 （4-30F） 50 7000 1500元 35万 40 又一城 3 2011.7 152套 （6-17F） 45 9000 2500元 40万 40 百兴华府 5.5 2012.5 250套 （5-24F） 45 7500 毛坯 34万 40 华东机电城 5.6 2012.6 527套 （3-17F） 40 4200 毛坯 17万 40 公馆SOHO 5.2 2011.9 264套 （3-13F） 50 6000 毛坯 30万 70 亚泰摩天180 3 2009.7 1103套 （6-37F） 45 平层5600 毛坯 25万 70 万泽国际 平层3，loft5.6 2009.12 514套 (5-27F) 50 平层7200 挑高10000 平层1200；loft2000 平层36万 挑高50万 40年产权公寓单价差异较大，但总价段基本集中在24-25万左右；70年产权公寓在售较少，总价段差异较大； 虽然本案相比于竞品，各项资源均没有优势，但可以寻求通过压缩总价来提升项目的性价比，从而增强项目竞争力； 项目 开盘时间 公寓体量 （万平米） 已推 （万平米） 余量 （万平米） 年去化量 （万平米） 亚泰·摩天180 2009.7 6.5 6.5 0.8（150套） 1.8 万泽国际 2009.12 2.5 2.5 0.8（161套） 0.6 又一城 2011.6 1.1 1.1 0.6（107套） 0.4 百兴华府 2012.5 1.7 1.7 1.2（141套） 0.5（4个月） 华东机电城 2012.6 3.2 3.2 1（120套） 2.2（3个月） 甲壳虫工坊 2012.8 2.5 1.3 2.5（440套） 刚开盘，未备案 公馆SOHO 2011.9 1.3 1.3 0.7（129套） 0.6 莱蒙城 2011.8 2.6 2.6 1.7（351套） 0.9 糖果公寓 2011.9 2.3 2.3 0.4（82套） 1.9 合计 —— 23.7 22.5 10.2（1681套） —— 余量分析 周边主要竞品去化速度差异较大，年均去化0.4-2.2万平米/年；整体库存超过10万平米，现有存量销售压力大； 竞品销售速度主要受到价格和装修等因素制约较大，未来本案若以合理价格入市，将得到较好的成交回报； * 项目 2012年之前 一季度2012 二季度2012 三季度2012 四季度2012 一季度2013 二季度2013 三季度2013 四季度2013 亚泰·摩天180 万泽国际 又一城 百兴华府 华东机电城 甲壳虫工坊 公馆SOHO 莱蒙城 糖果公寓 销售周期 待本案10月份左右入市，大部分的竞品依然在正常销售期，综合价格，产品属性等因素，与本案最直接的竞争来自于公馆SOHO、百兴华府、以及甲壳虫工坊等项目； 个别竞品受限于过高的总价，较少的推广导致项目销售周期明显拉长； 案名 总建 （万方） 容积率 物业形态 预计公寓规划 预计公 寓体量 预计上 市时间 白金汉宫 42 2.5 住宅，别墅，办公 有一栋超高层办公 5万方 2013年6月 紫金城 150 3.0 住宅，办公，商业 一期规划有25万方的商业，其中含有一定体量的小户型产品 8万方 2013年6月 星河国际 180 2.7 住宅，别墅，商业 有部分小户型规划 7万方 2013年12月 绿城玉兰广场 140 2.7 住宅、商业 有一定体量小公寓 10万方 2013年12月 苹果公寓二期 80 4.5 住宅、办公、商业 有一定体量小公寓 10万方 2013年3月 潜在供应体量在40万方以上，更多的潜在供应量来自于地段与交通资源都较优越的武宜路沿线，未来竞争压力非常大。 潜在供应分析 前有堵截，后有追兵，本案应在今年内至明年初之间集中引爆，迅速去化； * 营销分析 项目 卖点 销售策略 1-8月月均销售套数 亚泰·摩天180 地段、产权 前期集中引爆，近期不做大推广，持续销售 19 万泽国际 装修、产权 前期推广力度较大，近期不做大推广，持续销售 1 又