赢商共享-直接返祖带租约销售模式174531147.pptxVIP

商业租售建议销售模式分析结合不同的市场环境、商铺产品以及开发目标等前置条件，商业部分的销售操作模式可分为直接销售、带租约销售以及返租销售等方式，其特点各有侧重，最终在招商、业态组合及以长期经营效果也各不相同；直接销售发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴与相关费用；将商业经营压力转移至中小业主，由其分担招商及经营压力；操作简单易行，操作难度低。优势 产权分散，引进主力店或品牌商家的难度较大； 无法控制和统一经营业态，规范整体形象，易导致形象档次低； 商业做旺基本只能依靠市场自身调整，所需时间长； 若经营不好，对于项目整体形象有不利影响； 商业未经过培育即销售，未达到价值最大化；劣势 商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解； 纯街铺销售； 商业体量较小或零星商业物业。适用商业租售建议销售模式分析返租销售由发展商设立或委托商业经营管理公司（或物业管理公司）来经营准备销售的商铺，发展商与投资者（买方）签定买卖合同的同时，商业经营管理公司与投资者（买方）签定委托经营合同，承诺在一定期限内给予投资者固定的投资回报，然后由经营管理公司统一将商铺租赁给商户，并帮助投资者持续经营；前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象；易形成商业氛围，在返租期限内商业氛围有可能较好的形成；替业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱。优势由于商铺售价相对租金水平有所透支，因此在实现高售价的同时，需要发展商进行返租补贴；返租后，发展商需承担统一运营职责与风险，客观上增加了发展商的难度；因返租而产生相应的返租法律风险。劣势需要保障商业部分的形象与档次，并对项目整体形成良好的促进作用；对商户进驻进行把控，加快商业气氛的形成；存在较多销售难度大的商铺项目；体量较大的项目或集中式商业。适用商业租售建议销售模式分析带租约销售由发展商前期先完成招商，在该租赁合同期间，将商铺销售给投资者，再将该租赁标的物及权利义务转移至投资者；通过招商保证前期商业定位与形象，并在租期内有较好的保障；仍能较快的实现资金回流，并无需承担返租补贴与相关费用；短期内使业主获得稳定收益，减少业主招商环节，对中小投资者具有较大的吸引力（尤其对于先期招商难度较大的项目）。优势售价与租金之间产生的收益回报低于投资者期望，合约租金对商铺售价有一定限制；前期由于满足项目在形象及档次方面你的需要，在引进主力商家时采取租金优惠策略，但转租约时买家不易接受，商铺容易滞销；前期发展商需完成商铺招商，以达到带租约销售的条件，促进商铺的销售。劣势需要保障商业部分的形象与档次，并对项目整体形成良好的促进作用；对商户进驻进行把控，加快商业气氛的形成；可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，获取长期稳定收益回报；纯街铺或少量商业物业。适用商业租售建议本案适应性分析模式直接销售带租约销售返租销售优势 可在短期内实现资金回笼； 将招商及经营压力转嫁给中小投资者； 操作简单易行；通过招商保证前期商业定位与形象；整体形象在租期内有较好的保障，并能缩短培育周期；仍能实现资金回流；对投资者有一定信心保障；统一招商与经营管理，保障整体形象；较好的培育商业市场氛围；对投资者提供信心保障；劣势产权分散，主力商家招商困难；无法控制和统一经营管理；依靠自身调整，所需周期长；形象档次低，难以改善；商业未培育的区域售价过低；投资回报率较低，有一定风险；需完成招商工作；需补贴租金；需承担统一运营职责与风险，管理难度较大；有一定法律风险；本案适应性分析产权过度分散，不利于主力商家招商，会影响后期商业品质与整体形象，本案可对部分商铺慎重采用。需提前完成招商工作，且租金水平不高、租约年限较长的租约条件将会对本案售价产生抑制作用，本案可有针对性的对少量部分商铺采用。本案所在区位可实现较高售价，而市场租金水平较低，需补贴一定比例的租金，且运营成本相对较高，不适合本案采用。√√〤考虑到本案区位较好，可实现较高售价，同时需要向外界传递出优质形象与档次，使得项目各个部分能够相得益彰，交相辉映。从该角度出发，我司建议商业部分采取租售并举的租售模式，将重要节点商业先期持有，这样既实现了现金回流，又在一定程度上保证了商业品质；结合本案的规模体量和商业形态等前提，对可销售部分建议采取操作相对简易的直接销售与带租约销售相结合的模式，尽量规避管理与法律风险。