淮南市场(板块).pptxVIP

房地产市场解读房地产板块解读与竞争格局分析板块解读板块现状格局全国现象随着城市建设的推进，中心城区先后形成了发展特点各不相同的九个板块滨河板块——田区政府未来重点打造的区域，受化肥厂及相对偏僻的位置限制，发展前景有限开发区板块——靠近电厂，区域形象较差，且短期内难以得到改善开发区板块滨河板块体育场板块——早期发展的重点，随着区域的日趋成熟，供应成为限制区域发展的重要因素朝阳东路板块——城市发展方向之一，中大规模项目云集，关注度较高，后续供应将主要转移到认知相对较低的铁路以东中心板块朝阳东路板块体育场板块泉山板块——相对封闭的市场，受区域形象限制，价值较低；规划无重大利好，发展有限火车站板块泉山板块洞山板块市中心板块——传统的商业中心，商业设施集中，生活配套完善，区域认知度高，后期有一定量供应，但成本普遍较高舜 耕 山洞山板块——市政府及企事业单位集中，环境优越，认知度高，当前供应稀缺，市政府搬迁将形成较大供应，但时间尚不明确山南新区淮南房地产市场在总体规划的大趋势下形成老城区、山南新区两大区域，其中老城区又形成多个小板块；整体格局向东、向南延伸。火车站板块——地段优势突出，供应量较少，投资性产品为主，后续供应较为缺乏山南板块——政府规划及产品力驱动，区域认知度较高，中高端产品集中供应区域，随着配套等的逐步完善，发展前景看好板块解读市中心板块全国现象传统首选置业区域，随着土地的稀缺、成本的提高，综合体及高端住宅渐成市场主力商业价值突出住宅价值多体现在配套传统的商业中心，汇聚了商贸、龙湖路地下街、家乐福、华联商厦等，新项目大多借势于此，打造为城市综合体，期有龙湖路1号等，后期有家乐福时代广场等，在建有中央国际广场、东方国际广场等传统的商业中心区域认同度高，项目的卖点多为完善的商业生活配套，以及传统的学区配套优势住宅产品多倾向于首置型和投资型，产品品质多较为一般商贸步行街高层住宅为主后续供应规模较小限于项目所处地段地价较高，且所给容积率指标也越来越高，目前区域内住宅产品几乎都为高层产品高地价推动下，区域内开始出现类似于中至信壹号庄园的品质高层住宅当前以小规模散点供应为主后续用地主要来源于拆迁，一方面是不会太集中，一方面是开发节奏相对缓慢，会出现类似湖滨公园城一样的问题拆迁地成本相对较高，价格上会不断形成新的突破龙湖路地下商业街未来市中心价值将持续维持在较高水平，但供应有限东方国际广场板块解读山南新区板块全国现象当前发展热点，良好的区域环境及规划利好形成良好的区域认知当前山南新区发展尚处于起步期，大规模住宅项目在建，尚无配套实际入住，但可预期中短期内将有本质改善山南新区为淮南的政务新区，除市政府将入住外，科教、文化、商业等大规模高端配套也将持续入住规划前景极好当前配套缺失山南新区效果未来供应充足中高品质为主作为重点发展方向，处于起步期的山南近年土地供应量大，土地储备充足；随着主流产品入市，供应将呈现两极分化产品线涵盖别墅、洋房、多层、高层等，品质全市领先，吸引了大批品质改善型客户，市场实现较好，价格水平全市最高山南印象实景发展的持续推进和配套落地将持续提升山南新区的价值，充足的供应将支撑其成为长期置业热点金地滟澜山实景板块解读洞山板块全国现象传统的行政、文化中心，区域认知度极高，近期市场供应缺失板块处于淮南市区仅有的山体、规划4A级景区舜耕山北麓，景观资源得天独厚，市政府、淮矿集团、广电中心等淮南重要单位均位于此，区域认知度极高区域内汇聚了绿苑山庄、洞山新村、山水居、文明村、南山村、优山美地等住宅区，为淮南市政府、事业单位等高端人群聚集区，居住氛围浓厚区域认知度高居住氛围浓厚山水龙城：开发商为淮南矿业集团，具有较好的品牌占地156公顷，总建筑面积70万㎡，建设配套有老龙眼水库、10万㎡的购物中心、商业街、蓝宝大酒店等；目前在售为水云庭，产品为小高层，户型面积90-150㎡，均价5600；产品供不应求无显性后续供应当前区域在售仅有位置相对较偏的山水龙城项目，且对外供应量有限，新房价格实现为全市最高水平近年区域土地出让量少，未来政府搬迁将形成较大量的供应，但目前尚无明确的政府搬迁信息，后续供应形成需要较长时间；鉴于所处区域的价值和文脉，后续土地成本会处于较高水平后续供应的不足体现出本项目在区域中的稀缺性，有机会成为当前价值最高区域的代言人板块解读洞山板块全国现象供应稀缺下，洞山板块依托其良好的环境和配套，二手房市场发达楼盘名称二手房售价优山美地三房两厅：5500多元/㎡，100㎡左右总价在50万-60万左右，80㎡两室一厅租金一般1200元/月左右阳光国际城多层（100多㎡）：5000多元/㎡，毛坯山水居单价一般5700-5800多元/㎡，最高可达7000元/㎡洞山新村单价一般5500-6000元/㎡成交价格高配套驱动力强市场