到目前维持在4500元.pptx

利好政策频出让一二线城市的楼市迅速回暖,但作为数量更多的三四城市,日子却不怎么好过,就像株洲。作为新中国成立后首批重点建设的八个工业城市之一,株洲聚集了大批国有大中型企业,形成了轨道交通、航空航天、冶炼化工、服饰等重要产业集群,在中部六省非省会城市中综合实力第一。它还是南方最大的铁路枢纽,京广、沪昆、湘黔等铁路在这里交汇。近年来,这个典型的老工业城市中,新楼盘如雨后春笋般拔地而起,一个崭新的城市就在眼前。但与此同时,这些新房也让当地政府和开发商们苦恼不已。5月下旬的一个寻常日子,《第一财经日报》记者在湖南省株洲市采访发现,由于供应过剩,开发商只能靠“零首付”、“一口价”、“买房送车”等各种促销“贴身肉搏”,甚至有开发商委托中介到竞争楼盘处“抢客”。一些外来的品牌开发商如佳兆业、美的地产在四五年前进入株洲后,均面临去化缓慢的问题,有些2011年开工的楼盘到目前还没卖完。株洲市房管局的官方数据显示,截至4月底,株洲城区的新建商品住宅可售量为319万平方米,去化周期约14个月。但株洲资深房地产人士刘明(化名)对本报记者表示,加上未拿到预售证的在建楼盘,株洲城区的库存去化周期保守估计也会有18个月。过量供应之外,株洲的楼市需求还被定向开发式的“团购房”分流。所谓“团购房”,是指政府部门、企事业单位指定开发商进行定向开发,价格往往比市场价低两三成,成为拉低株洲房价的主要“罪魁祸首”。库存压顶引发降价促销潮沿着株洲大道一路向西,密密麻麻的新楼盘在道路两旁扑面而来。株洲大道所在的天元区是株洲楼市供应过剩的重灾区。株洲城区分为5个区,仅天元区的供应量就占了整个株洲城区供应量的一半以上。供应庞大、同质化竞争严重,天元区的楼盘促销自然也是最为激烈的。《第一财经日报》记者调查发现,天元区不少公交站台广告都来自楼盘,还有各类户外LED、楼宇广告,开发商们甚至将广告打到了饭店的餐桌上。这些楼盘广告的相同之处在于:将代表价格的那串数字放到最显眼的位置,似乎很想告诉购房者“我最便宜”。比如封顶价3850元/平方米,秒杀价3380元/平方米,首付1万、3536元/平方米起等。“大盘都集中在天元区,压力比较大。不管是佳兆业金域天下、美的城,还是奥园广场,都有比较大的促销手段,价格会出现阶段性的15%降幅。例如有些楼盘可能原来卖4300元/平方米,拿出一部分房源促销,价格会降到3700元/平方米。”中原地产株洲分公司总经理刘锋华对《第一财经日报》记者表示。而在去年,天元区甚至整个株洲城区,情况更为糟糕。株洲市官方数据显示,2014年,株洲市商品房成交面积为278.6万平方米,同比下降12.3%,成交套数为2.5万套,同比下降10.7%。其中,商品住房成交252.5万平方米、2.3万套,同比分别下降17.3%、15.5%。一面是成交的下滑,一面则是供应的井喷,导致库存高涨。刘锋华说,去年一年是株洲存货最多的一年,拿到预售证的新建商品房约400万平方米,在建楼盘约300万平方米,库存高达700万平方米。若按照2014年的去化情况,700万平方米的存货足够株洲消化30个月。去化的艰难也直接表现在价格上。一位株洲市民告诉本报记者,他在2013年8月以5200元/平方米的价格买了位于天元区某楼盘新房,此后价格一路下跌,目前尾盘一口价只要4650元/平方米。“2014年是株洲楼市最为艰难的一年。”在株洲房地产市场有着十多年经验的刘明告诉本报记者,很多开发商被迫搞“全民营销”,委托代理商到市场上进行拓客,甚至进县城“抢客”。抢客的情况在今年依然可见。前不久,本报记者以购房者身份进入株洲当地某知名开发商的楼盘时,就被一位代理商中途拦截、邀请去附近另一楼盘看房。佳兆业、美的地产等外来品牌开发商也在株洲遭遇去化难题,近两年都未再拿新地块。位于天元区的佳兆业金域天下占地55万平方米,于2011年开工建设,2012年首期开盘,到现在还剩一些房源没有卖出。该楼盘在2012年开盘时均价4400元/平方米,3年过去了,价格未涨反跌,在2014年底2015年初时,均价跌至3500元/平方米。距离佳兆业金域天下不远处的美的城建筑面积70万平方米,也是2011年开工建设,同样没有卖完。销售疲弱则直接影响开发商的资金链。在株洲做代理的王辉(化名)告诉本报记者,他在株洲代理的几个项目已经拖欠了两年多的佣金。集资建房拉低房价开发商使出浑身解数促销也是出于无奈,因为株洲城区的需求非常有限,尤其是在“团购房”严重分流内部需求的情况下。株洲市统计局数据显示,截至2014年末,株洲市常住人口只有396.1万人。刘明说,株洲每年的新增常住人口只有几万人,外来需求并不多;本地家庭的房屋保有量较高,一般都有2～3套房,多的4～5套,潜力不大。而颇有当地特色的“团购房”则让原本就不多的需求面临分流,市场价格也频遭挑战。