青城山板块竞盘调研汇总20140603.pptx

小院青城龙湖·小院青城基本概况项目概况项目位置都江堰市青城山镇? 开发商龙湖地产建筑类别独栋、独院、叠院、公寓占地面积315亩 建筑面积106000平方米 容积率0.50面积区间85-340㎡价格水平120万元至300万元/套 ；均价：15200元/㎡绿化率45%装修程度精装修交房时间2012年层高叠院：地上三层 独院：地上两层项目特色特色别墅·宜居生态地产·旅游地产·地铁地理位置距离青城山前山门3公里，106省道旁 小院青城项目SWOT分析S区位优势：青城前山区域，距青城山前山门3公里交通优势： 106省到旁，前山区域，交通较为便利资源优势：近享青城山、街子古镇等人文、景观资源品牌优势：龙湖地产，别墅专家，品牌影响力政策因素：房地产调控走势不明朗周边配套建设、呈现周期长市场认知度：片区高端住宅开发市场认可度低世界“双遗”，外界影响力不够WSWOT分析1、项目整体规划布局缺陷，住宅建筑密度较大（兵营式布局）居住舒适度低2、周边安置房密集，配套缺乏，区域整体居住品质与氛围缺乏；3、产品：地下室返潮问题T成青快铁的开通，区域人流与人气渐增；青城前山区域规划利好不断稀缺资源：世界双遗，稀缺资源O二期叠院、公寓、独院三期独栋、独院一期 701户叠院、独院龙湖小院青城- 规划布局 小院青城占地近300亩，规划为纯别墅区，包含新亚洲风格的独栋、独院、叠院及少量公寓，其面积从85平方米—350平方米 ； 兵营阵式布局，最小楼间距不足5米，整个项目建筑密度极大，无空间、院落感，缺乏居住舒适感龙湖小院青城- 产品特征及销售走势 销售走势：龙湖小院青城于2010年7月入市以来累计销售面积17156.17㎡，月均去化1429.68㎡ 产品特征：龙湖小院青城产品包括独院（202㎡）；叠院（85-144㎡）； 独栋（200-300㎡ ）。其中85-144平米的叠院和202㎡的独院产品占据供销的绝对主力；户型分析—— 叠拼户型B3-1型2室2厅1卫198.00㎡B1-1型2室2厅2卫1厨135.00㎡B2-1型 2室2厅1卫1厨85.00㎡平层平层二层二层平层二层B3-1 叠院户型分析： 汉唐风格坡屋顶，双层空间设计，私家独门独院入户；动静空间自由分区；三楼前后双露台设计，客厅5.4米开间，外带超大露台庭院。 B2-1 叠院户型分析： 独门独院私家入户双层空间设计，动静空间自由分区；二楼专属用餐空间客厅4.2米大尺度开间，链接3.4米长阳台； 4米以上主卧与次卧开间B1-1 叠院户型分析： 独门独院，前后双庭院设计；双层空间设计，空间错落有致；负一楼3.3米层高设计，可做酒吧等休闲等功能区不足：负一楼易潮；通风采光问题户型分析—— 独院户型A2型负一层3室2厅3卫1厨202.00㎡A2型入户平层3室2厅3卫1厨202.00㎡A2型二层3室2厅4卫1厨202.00㎡A2 独院户型分析 汉唐风格立面、沉稳大气； L型户型布局，三面通透，尽得阳光与青城美景；上下三层，中间层入户，可上可下，行动方便，设计更具人性化；二楼卧室全套房设计，主卧室回廊加露台，外带奢想大尺度SPA卫生间一楼独立老人房设计，会客区与用餐区自成一体负一层3.3米层高设计，酒吧，健身房……但鉴于青城山潮湿气候，地下室易潮、积水问题等龙湖小院青城- 客户构成成都高端客群 为支撑，重庆客户为外地主力，主要用以度假养老，追求生活品质，龙湖品牌影响力强客群区域：成都高端客群为支撑（城南与城西），重庆龙湖资源客户占据外地主力，龙湖品牌吸附力较强。置业目的：以度假、养老为主；部分用于资金保值增值，客户高端属性明显。客群职业特征：私企业主、政府公务员的比例最高，其次是证券银行业。客户关注：客群较为关注项目配套、产品及居住环境，龙湖的开发商品牌对客群吸附力较强。龙湖小院青城- 建筑及园林 整体风格为新亚洲主义（偏东南亚园林风格），规划布局紧凑，采用兵营式布局 整个项目设计元素多采用连廊及回廊的设计 外立面为喷涂，经雨水侵蚀后，表面斑驳易污损，影响整体外观品质。龙湖小院青城- 园林及景观 展示区强调原生态竹林，样板区强调四季有花开，花类及植被丰富，样板展示区通道两侧以缓坡的形式，营造花团锦簇的情景。 因整体的空间有限，多种植二类乔木，珍惜树种较少，园林风格单薄，与青城山自然环境难以融合。 绿化以大量的灌木及应季花草为主，后期养护费用偏高。（目前的景观区域实际为今后的建筑用地） 此外，项目地势较低，不利于看山，且观山角度较差（东南亚风情的坡屋顶遮挡景观视野）龙湖小院青城- 营销包装 售楼部及看楼通道周围打造用心，绿化精致；东南亚风情与建筑整体调性一致 样板房装修多暖色调元素运用，精致、温馨，品质感强，龙湖的细节动人凸显龙湖小院青城 - 推广小结关键词：龙湖集团资源、重庆、户外、现场活动龙湖·小院青城入市