合肥金大地马鞍山路项目定位与发展战略--世联86页探索.ppt

合肥金大地马鞍山路项目市场定位与发展战略（中期汇报）  世联地产2004.2 项目研究工作的阶段划分 项目分析的总体技术思路 Part1:基础资料关键结论 Part1/1：市场资料分析主要结论 Part1/2：目标分析重要结论 尽可能提高容积率（期望R=3.8） 尽可能提高价格 （期望3800～4000元/平米） Part2:寻找机遇，突破困局 核心客户分析 竞争战略 与周边项目的比较 成功关键因素 星河(R:4.2与2.8竞争) 成功关键因素 三种不能突围的假设 Part3:规划方案，核心因素 空中别墅 空中四合院 阳光花房 附件： 基础资料研究 第一篇 宏观环境分析 第二篇 整体房地产市场 第三篇 整体市场供需分析 第四篇 项目区域市场分析 产品组合： 大量12~25层小高层住宅+1栋30层办公+1栋小户型公寓+泛会所+临街商业 下述规划部分均针对这一方案提供。 功能配比（方案1） 注： 泛会所约2000平及沿街商业约5000平设于其它产品内部或空隙布置， 不计土地；泛会所尽量设为独立泛会所。 公寓可为楼中楼，实际容积率可建到9。 功能配比（ 方案2） 单一住宅产品： 100%的12~18层为主的小高层住宅 +泛会所 辅以少量高层住宅及小户型公寓+临街商业 整体容积率在2.5左右。 这一方案优点是总量少，类型单一，推销操作较容易；分二期销售即可。 缺点是总利润会明显下降。 这一方案，规划和分期不作具体建议，可参考方案1中合适部分规划。 开发方案 Zone1:首期，12-18层住宅切入市场，难度小，宜形象建立 Zone2:二期，12-18层左右的住宅为主，辅以少量高层。 Zone3:三期开发，沿街30层左右的办公及小户型公寓，容积率尽量提高（以5测算）； Center（泛会所，内设样板间+部分商业街） 提前开工，销售时现景展示（高档泛会所及周边园林） 策略一： 营销创新，重建市场标准！ 策略二： 通过全方位“社区”营造和展示，掀起新一轮的居住革命！ 策略三： 全方位产品创新，展现小高层的空间优势，变劣势为优势！ 回顾战略：惊心动魄的全面创新！ ACTION 社区硬件指标 中心泛会所 景观带 底层架空 艺术街区 视频图书馆 服务中心 运动中心 展示中心 时尚杂志、外文书刊、网上图书馆、会议中心 DHL、Kodak、7eleven、Starbucks、租务 壁球室、羽毛球室、乒乓球室、恒温泳池、健身房 宜家家私展示区、品牌厨卫展示区、生活示范展示区 四个主题庭院Demo1、Demo2、Demo3、Demo4 架空层绿化、儿童天地、老人乐园、棋桌等 样板咖啡酒吧馆、雕塑走廊、统一标识、橱窗展示、街头文化 外观/标识 冲击力强的外观及标识系统 晶莹通透的泛会所和建筑单体相得益彰，和园林水景共融，更具气势。 入口处泛会所彰显身份 WorldUnion 现代风格：晶莹剔透的质感，俊朗挺拔的外型。 核心要素2－外观及标识系统 建立特殊的标志物以及建筑元素、突出生活格调，给予目标客户精神归宿感； 社区特殊标识物 核心要素2－外观及标识系统 商业是完全开放的，街区就是生活，服务是一种体验 街区就是一种体验 WorldUnion 以水景为魂，精心打造大规模中庭生态空间 核心要素4－景观带风格示意 景观带与泛会所形成开放休憩、娱乐空间 四个主题庭院 Demo1、Demo2、Demo3、Demo4 核心要素4－景观带风格示意 景观带与泛会所形成开放休憩、娱乐空间 架空部分单元一层 以扩大小区主轴视觉空间感，以增强主轴对最整个小区的影响力 以扩大小区绿化、活动空间。增强园林绿化效果，增添小区园林绿化特色 以增加小区通透感，增强小区景观共享性 核心要素5： 发挥小高层优势同多层竞争：共享空间 架空层园林 增加绿化空间，丰富园林层次 产品创新指标 跃式 剪刀复式 空中四合院 空中别墅 阳光花房 二八原则： 以20%的创新带动80%的完美销售！ 空中别墅上层加高空间——让客户可以自由间隔 高层住宅顶层、视野开扬的地方设空中别墅 空中别墅户型结构创新 奇数层阳台 赠送 户型创新—— 空中四合院 偶数层阳台与奇数层错开，赠送 270度转角窗 超大凸窗赠送 “空中四合院”全部赠送 大量赠送面积 市场风险可控的前提 通过产品和营销可提升价格15%； （达到30%需要依赖特殊因素：如市场短缺、赠送、独有资源等） 需保证较低覆盖率，达到以下标准： 保证园林具有竞争力；80%以上户型朝南；户型布局均好性强： 大规模社区，市场接受上限是小高层； （包括目前普遍认识的12层及模糊认识的18层） 局部的写字楼或公寓则不限高度。 市场菱形结构明显，大规模楼盘必须抓主流市场。 销售均价按3450元/m2； 容积率仅为估算，