物业经营管理成本测算.doc

?物业经营管理成本测算?范例 物业经营管理成本测算 ??????????????????、 物业概况 ??????????????????1、 用地面积：9984.85m2 ??????????????????2、 总建筑面积：23470m2 ??????????????????3、 地上建筑面积：19970 m2 ??????????????????4、 地下建筑面积：3500 m2 ??????????????????5、 建筑占地面积：4450m2 ??????????????????6、 建筑密度：44.6% ??????????????????7、 建筑容积：2.00 ??????????????????8、 绿化率：30.4% ??????????????????9、 商铺：9000 m2 ??????????????????10、商务公寓：10970 m2 ??????????????????11、停车位：92 ??????????????????二、 人员配置架构设置 ??????????????????说明：1、商务间共计214间，在初期按40%的入住计算，即85间。按每个服务员做13间计算则需7名/班×2班=14人。 ??????????????????2、总人数控制在65人以内。 ??????????????????三、物管费的成本测算 ??????????????????1、 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。 ??????????????????（1） 人员编制和基本工资标准：见表（01） ??????????????????人员编制和基本工资标准表（01） ??????????????????序 号 项 目 人 数（人） 工资标准（元/月） 总额（元/月） ??????????????????一 管理人员 13 2346.00 30500.00 ??????????????????四 维修人员 5 1000.00 5000.00 ??????????????????二 收费员 3 800.00 2400.00 ??????????????????五 治安员 20 750.00 15000.00 ??????????????????三 服务员 14 600.00 8400.00 ??????????????????六 保洁员 6 550.00 3300.00 ??????????????????七 合计 61 / 64600.00 ??????????????????(2)费用测算 ??????????????????管理\服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02) ??????????????????工资福利费测算表(02) ??????????????????序 号 项 目 金额（元/月） 依 据 测算结果（元/月.M2） ??????????????????一 基本工资 64600.00 / 3.234 ??????????????????二 福利费 20341.50 注(1) 1.148 ??????????????????三 加班费 / / 暂不计 ??????????????????四 服装费 1625 注(2) 0.081 ??????????????????五 合计 79166.50 / 4.463 ??????????????????注(1)： 福利费为工资总额的35.5%, ??????????????????其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。 ??????????????????注(2)： 服装按年均300元/人计算，则每月分摊为： ??????????????????65×300元/人/年÷12月=1625(元/月) ??????????????????2、 公共设施、设备日常运行、维修及保养费 ??????????????????（1） ??????????????????采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1200元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。则： ??????????????????维修保养费=[（1200元/M2×30%）÷（25年×12月/年）] ×40% ??????????????????=（360÷300）×40% ??????????????????=0.48元/月.平方米 ??????????????????(2)公共照明所用电为（晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有2