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8 房地产项目的规划设计? 导 读 房地产项目规划设计，是政府为了确立城市性质、规模和发展方向，以实现城市经济和社会发展目标，合理利用城市土地、协调城市空间和各项建设的综合部署。规划设计既要符合有关管理部门的要求，又要取得良好的社会效益和环境效益。理解规划设计的地位和作用，有助于做好房地产项目的规划设计。 8 房地产项目的规划设计 8.2 居住区规划设计 8.2.1 居住区布局结构 居住区一般实行三级布局结构，即“居住区——居住小区——住宅组团”。住宅组团是由若干栋住宅集中紧凑地布置在一起，在建筑上形成整体的、在生活上有密切联系的住宅组织形式，它是居住区中最基本的布局结构形式；若干个住宅组团的有机结合构成居住小区，它是由城市道路以及自然界线(如河流)划分的完整居住地段；居住小区的再次组合就是居住区。 8 房地产项目的规划设计 8.2.2 居住区道路系统 居住区布局结构一般是通过区内的道路系统分割而成的，与居住区的布局结构相对应，居住区道路也分为居住区级、居住小区级和住宅组团级 （1）房地产项目道路规划主要为区内服务，不应有过境交通穿越，以保证房地产项目内居民的安全和安宁。 （2）道路走向应符合人流走向。 （3）尽端式道路长度不宜超过200m,在尽端应留有回车空间。 8 房地产项目的规划设计 （4）住宅单元入口至最近车行道之间的距离一般不宜超过60m。 （5）道路应结合地形布置，尽可能结合自然分水线和汇水线设计，以利于排水和减少土石方工程。 （6）在旧住宅区改造时，应充分利用原有道路系统及其他设施。 8 房地产项目的规划设计 8.2.3 住宅设计 （1） 住宅选型 按层数划分：有低层住宅、多层住宅和高层住宅； 按建筑形式划分：有花园式住宅(别墅)、公寓式住宅、错层式住宅、退台式住宅、跃层式住宅、复式住宅； 按平面特点划分：有点式住宅、条式住宅、大进深住宅、大开间住宅； 8 房地产项目的规划设计 按使用对象划分：有青年公寓、铺面住宅、综合性商住楼； 按面积大小划分：有小套(一室户)、中套(二室户)、大套(三室户、四室户等)； 按结构形式划分：有砖混结构、砌块结构、砖石结构、大模板结构、大板结构、框架轻板结构等。 8 房地产项目的规划设计 常用的住宅类型有： 点式住宅。 条式住宅。 错层式住宅。 跃层式住宅。 复式住宅。 退台式住宅。 花园别墅。 ? 8 房地产项目的规划设计 （2）住宅的布置 住宅的平面组合布置有4种基本形式：周边式布置、行列式布置、混合式布置、和自由式布置。 各种布置方式的特点见下表8.1。 表8.1 住宅布置比较表 8 房地产项目的规划设计 （3）住宅户型选型 在选择住宅户型时，要注意以下几个问题： 动静分开。 公私分开。 主次分开。 干湿分开。 8 房地产项目的规划设计 8.2.4 公共建筑规划布置 布置居住区公共建筑，首先要确定居住区公共建筑的项目、数量、规模、用地面积，然后根据公共建筑的不同性质和功能，合理地布置居住区内各项公共建筑 。 8 房地产项目的规划设计 公共建筑的规划布置应按照使用的频繁程度分等级，与人口规模相适应、成套配置和集中与分散相结合的原则进行。布置的基本要求是： 各级公共建筑应有合理的服务半径，便于居民使用。 应设置在交通较方便、人流较集中的地段，符合人流走向。 产生噪音、气味、污染物的公共建筑应和住宅保持适当的距离。 在满足居住区内居民需求的同时，兼顾区外服务，提高经济效益。 8 房地产项目的规划设计 8.2.5 绿地规划布置 （1）要形成绿化系统。多元化配置。 （2）节约用地，尽可能利用一些劣地、坡地和洼地，充分利用建设用地中原有的绿化，形成开放式空间，加强内外绿化的联系。 （3）与经营结合起来，发挥绿化的经济效益。 （4）注意景观要求，合理选种、配置，花草结合，常绿与落叶树结合，乔木灌木相间，使居住环境四季常青。 8 房地产项目的规划设计 8.2.6 规划区设计的主要指标 （1）平均层数。 （2）居住建筑密度。按基地面积计算。 （3）居住面积密度。按居住面积计算。 （4）居住建筑面积密度。按居住建筑总面积计算。 （5）建筑容积率。居住建筑总面积（平方米）/居住建筑用地面积（平方米） （6）人口净密度。 （7）居住建筑用地指标。 （8）建筑间距。 8 房地产项目的规划设计 8.3 房地产规划设计方案评价 8.3.1 规划设计方案评价的主要因素 （1）外墙周长系数。 （2）有效面积系数。 （3）层高。 （4）层数。 （5）单元组合。 （6）容积率。 （7）绿化率。 （8）单方造价。 8 房地产项目的规划设计 8.3.2