戴德梁行湛江丽湾名邸商业项目研究及策划报1595275.ppt

整体经济持续发展 近6年，湛江市国内生产总值（GDP）和人均国内生产总值（人均GDP）保持持续增长，且增速大幅增加； 2007年实现GDP890.56亿元，增长13％，创近十年来的新高； 2007年人均GDP达13217元，比2006年增长12%。 零售总额快速增长，餐饮消费趋旺 社会消费品零售总额快速增长，显示居民消费力旺盛； 餐饮消费成为持续热点，体现居民对餐饮偏好较大； 2007年湛江社会消费品零售总额382.2亿元，增长19.5％， 餐饮业零售额占消费品零售总额的比重由2000年的14％上升到2006年的20.4％ 餐饮零售总额的平均增速（17％）高于社会消费品零售总额平均增速（12.7％） 人均可支配收入增加，居民消费时尚化 近几年，湛江市居民人均可支配收入大幅增加，2007年达11389元。2007年,湛江居民人均消费支出为8919.09元,增长3.9%。 湛江市陆续出现各种品牌店、专卖店等新型零售业态，反映湛江市民消费水平提高，且消费趋向时尚化。 城市地位提升，产业结构优化 项目区位环境分析 项目地块位于赤坎金沙湾新区，属于非传统商业区，商业氛围薄弱。 地块东南侧一线临海，具备非常好的景观资源，沿海岸线有观海长廊、海滨浴场和大面积绿化带等休闲配套。 项目所在区域与其他区域相比较 城东区域发展潜力强，本项目拥有较好发展机遇 项目地势平坦，临街面较长，有利于提高项目的商业价值 城市发展 总体目标:建设现代化新兴港口工业城市和美丽的南方海滨城市. 城市定位:华南地区重要港口城市，区域性交通枢纽城市，粤西地区中心城市发展战略: “工业立市、以港兴市”。 近期发展规模: 近期湛江市城市人口规模为110万人；城市用地规模为107.4平方公里。 城市规划——商业中心规划 项目位于赤坎区级商业中心核心区域，发展潜力大。 城市规划——商业街规划 项目与规划中的周边商业街吻合程度高，联系密切，互动性强。 城市规划——项目周边规划 本项目位于未来的市政府中心区域 城市规划——周边道路规划 周边住宅用地的后续供应量大，中高端消费人群聚居地 项目周边是湛江近年来住宅用地供应量最大的区域，未来住宅用地供应量达9700亩以上，如右表： 项目周边1公里内人口 中高档楼盘云集，估计目前人口数量约2万人，预计未来3-5年内的高端消费人口将新增3万人，人口规模可达5万人。 目前零售商业约5000平方米，明显缺乏商业 项目3公里范围内人口 项目5公里范围内人口 项目周边配套 项目毗邻未来市政府，一方面有利于项目形象的提升，另一方面也为项目奠定了良好的商贸客户基础。 商业配套：地块周边购物娱乐配套设施较为欠缺。但周边不乏大型餐饮如1-4序号所示的大天然、利苑金阁、海洋世界、依记美食城等； 政府办公楼、企事业单位：政府、企事业单位云集，如5-15序号所示的邮政所、派出所、会展中心、旅游局、广播电视中心、三星企业、地方税务局、国税局等； 市政配套、其他：如16-19所示的沙湾中学、锦华大酒店、南国热带花园、桥西公园等。 项目人车流动线分析 项目外部车流动线分析： 项目靠近城市主干道——海滨大道，交通可达性高。 项目的西北面主要是赤坎区的车流流入； 东北面是海田和周边县市的车流流入； 南面主要是开发区、霞山车流流入。 项目外部人流动线分析： 项目自身居民，周边现有和将建的中高档楼盘居民比较集中，消费需求旺盛； 赤坎区、开发区的中高档消费是本项目的主要辐射群体； 霞山区中心居民要先经过霞山商圈核心区域，才能到达本项目。 项目人车流动线分析 湛江市商业向综合型购物中心发展 从商业发展历程来看，湛江商业可以划分为三个阶段。 目前，湛江商业逐渐向第三阶段，向综合型购物中心发展： 湛江商业整体环境分析 湛江商业整体环境分析 两大市级商业分布 两大市级商圈比较分析 湛江市2000~2007年商业项目供应一览表 湛江市2000~2007年商业供应 湛江市2000-2007年供需分析 2007年湛江市商业项目租金表现 商业未来供应量预计 近期内，本项目周边商业未来供应量有兴华广场和金沙湾广场，商业总规模为5.8万平方米； 开发区未来3~5年内的商业供应量主要有两个地块。 霞山区未来供应量比较大，定位与规模与本项目相近的有民大项目（广百将进驻）。 由右表可见，本项目未来3~5年内的主要竞争对手为：金沙湾广场和民大项目。 研究对象甄别 规模：规模与本项目相当，2.5万平方米以上； 档次：档次中档或中档以上，功能齐全的有代表性的商业项目。 湛江市商业物业横向分析——经营范围 湛江市商业物业横向分析——主力店与客流量 湛江市商业物业横向分析——餐饮娱乐比重 国贸大厦 国贸大厦 国贸是典型的零售型商场，在湛江商业发展进程中扮演着举足轻重的作用。 国贸零售业态所占比重非常大，娱乐餐