第5章 城市土地分等.ppt

城市土地评估 课程内容 §5 城市土地分等 一、分等因素资料及分析处理 （一）分等因素资料分析处理流程 一、分等因素资料及分析处理 （二）城镇土地分等因素因子的选择 一、分等因素资料及分析处理 （三）城镇土地分等因素因子权重确定 一、分等因素资料及分析处理 （四）城镇土地分等因素因子资料调查 一、分等因素资料及分析处理 （四）城镇土地分等因素因子资料调查 一、分等因素资料及分析处理 （四）城镇土地分等因素因子资料调查 一、分等因素资料及分析处理 （五）城镇土地分等因子资料整理 一、分等因素资料及分析处理 （五）城镇土地分等因子资料整理 一、分等因素资料及分析处理 （六） 城镇综合分值计算 二、基准地价资料及分析处理 三、市场交易资料及分析处理 四、商品住宅资料及分析处理 五、标准宗地资料及分析处理 一、城镇土地等初步划分的原则 （一）城市土地等初步划分的要求 七、土地级别聚类划分 （二）城市土地等初步划分的方法 七、土地级别聚类划分 （三）城市土地分等实践方法应用 一、城市土地分等成果的验证 一、城市土地分等成果的验证 一、城市土地分等成果的验证 二、城市土地等的调整与确定 二、城市土地等的调整与确定 一、城市土地分等报告的编写 二、城市土地分等图件的编制 二、城市土地分等图件的编制 三、城市土地分等资料的汇编 作业 §5.4 城市土地等的验证确定 一、城市土地分等成果的验证 二、城市土地等的调整与确定 （一）城镇土地分等成果验证的一般规定 1、城镇土地分等成果的验证应采用市场资料分等和聚类分析方法分等中的一种或多种方法。 2、利用市场资料验证城镇土地等时，应保证参与验证的城镇数量占参加分等的城镇总数50％以上。 3、利用聚类分析方法验证城镇土地等时，应保证参与验证的城镇数量占参加分等的城镇总数的90％以上。 （二）利用市场资料验证城镇土地等 1、市场资料验证可采取一种或多种方法。 2、利用城镇基准地价验证时，宜以最高级别商业或住宅用地的基准地价作为主要分等依据。 3、利用城镇主城区土地市场交易资料验证时，宜以涉及城镇数量最多的相应类型土地的总平均价格为主要分等依据。 4、利用城镇商品住宅交易资料验证时，宜以商品住宅总平均价格为分等依据。 5、利用标准宗地资料验证时，宜以标准宗地的总平均价格为分等依据。 （三）利用聚类分析方法验证城镇土地等 各分等对象的聚类处理步骤如下： 1、根据聚类分析法的要求计算任意两个分等对象的加权欧式距离，计算公式为： 式中：Dij ——第i个分等对象到第j个分等对象的欧式距离； Wk ——第k项因子的总排序权重值； Fik ——第i个分等对象第k项因子的评分值； Fjk ——第j个分等对象第k项因子的评分值。 2、对分等对象进行聚类，并勾画聚类分析谱系图。 （四）城镇土地等的划分 1、各类分等对象的土地等高低，必须通过对总体进行分析或抽样调查来确定； 2、当只需要确定各类的高低顺序时，可通过计算各类中所有分等对象的指标平均值，按指标对土地质量的作用大小，确定各类土地等； 3、如果出现各类指标值各有高低优劣的情况，按上述方法难以判定土地等的顺序时，可通过抽样调查各类中相同类型的土地或房地产价格情况，确定其土地等； 4、当需要确定各类分等对象土地等时，则需要通过抽样调查各类中相同行业的土地收益、地价或房价资料，确定各类分等对象的土地等高低。 （一）城市土地等调整与确定原则 城镇土地等的调整与确定除了要遵循土地分等的综合分析原则、主导因素原则、地域分异原则、土地收益差异原则等原则以外，还应遵循以下原则： 1、行政建制协调原则 城镇土地等应与我国现行的行政建制相协调；一般情况下，在省级以下（不含省级）的同一行政区域内，行政级别较高的城市土地等不宜低于行政级别较低的城市，设市城市土地等不宜低于未设市城镇。 2、城镇规模和职能调控原则 城镇土地分等应根据城镇人口规模和职能特征进行适当调控。 3、近邻平衡原则 空间相近且分属于不同行政区域的城镇之间应根据区域经济发展状况保持适当的等别平衡。 （二）城镇土地分等基本方案的制定 城镇土地分等基本方案的制定应遵循以上原则要求，应以多因素综合评价的结果为主要依据。对于多种方法划分的等别一致的城镇，即可确定该城镇的土地等。对于多种方法划分的等别不一致的城镇，采用多方案对比分析与专家咨询相结合的方法调整确定其土地等： 1、检查分析各方法涉及资料的准确性和样本的数量、分布情况，分析各方法的结果产生差异的原因