第九章_居住性物业的管理服务分解.ppt

第九章 居住性物业的管理服务 学习目标： 了解住宅小区、高级公寓和别墅的含义和特点 熟悉掌握不同类型的居住性物业的物业管理的原则和特点 重点掌握不同类型的居住性物业的物业管理服务内容和管理重点 房屋产权人是国有企事业单位的叫公有房屋，住户只有房屋使用权和受限制的部分收益权，没有处分权。 独户住宅是指供一户单独使用、有私有庭院、周围大都不同其他建筑物毗连的单幢住宅，又称独院式住宅或小住宅。 低层为1～3层；多层为4～６层；中高层为７～９层；高层为10层及以上；超高层建筑：为40层以上，高于100m 。 住宅小区的构成 1.居住设施 1)房屋及产权 2）建筑附属设备与配套设施 2.居住环境 1）住宅小区的自然环境 2）住宅小区的人为环境 住宅小区物业管理服务的基本指导思想 1.服务第一，业主至上：有偿、以服务为主 2.统一管理与综合服务相结合：将多元化和多样化形成统一，融合综合服务使得管理更高效。 3.产权与管理权相分离：产权归用户，管理归物业管理企业，重点是共有和共用部位和设施。 9.1.3.2 住宅小区物业管理服务原则 以人为本，服务第一：以服务为核心，只有提供业主满意高效的服务才是企业的立身之本。 所有权与经营管理权相分离：尤其是所有权中不可区分的共有或共用部分，委托第三方管理是很有必要的。 专业管理与民主管理相结合：专业性有利于管理的合理性和及时性，只有民主才能减少纠纷，才会形成文明和谐。 有偿服务、合理负担：享用受益要掏钱、合理合法收费。 公平竞争、择优选聘：竞争是市场经济的精髓，只有公平公开竞争选拔才是择优的最佳手段和最好的方法。有利于繁荣市场，增强整个产业的活力。 高级公寓的特点： 1.具有封闭性与共处性：每个单元都是独立封闭的，很多配套设备是共有的。 2.住户收入高，涉外住户多：白领阶层，外籍人士多。 3.物业档次高，设备设施齐备先进 9.3 别墅的物业管理与服务 9.3.1 别墅的含义与特点 所谓别墅是指带有庭院的、二至三层的独立住宅。 别墅的特点：二三层居多，风格和环境优美，宽敞明亮，舒适宜人。 别墅物业管理服务的要求 努力保护别墅区整体规划的完整性 认真做好别墅建筑和设备设施的养护维修工作 重点抓好安全防范工作 关键搞好环境绿化工作 努力提供全方位服务 * * 9.1 住宅小区的物业管理服务 9.1.1.住宅小区概述 住宅：指人造的供人们居住的空间，但不包括自然界中的天然山洞、树洞等具有类似居住条件的自然空间，并且人工建造的如工厂、商店、办公场所等不是用于人们居住的空间也不称为住宅。 住宅小区：指人们集中成片居住的区域。 根据《城市居住区规划设计规范》，城市居住区按住户数或人口规模可分为居住区、小区、组团三级 1000～3000 10000～15000 30000～50000 人口数 300～1000 3000～5000 10000～16000 户数 组团 小区 居住区 人口规模 住区分级控制规模 根据以上的划分，我们把按照城市统一规划进行综合开发、建设，达到一定规模、基础设施配套较齐全的居住区称为住宅小区。 住宅小区的分类： 1.根据产权的性质，可分为公有住宅和私人住宅 2.根据层高，可分为平房、多层、高层、超高层 3.根据住宅居住的户数，分为独户住宅和多户住宅 住宅小区的特点 1.功能单一、相对封闭：每个小区是一个独立的封闭系统，且总体是为满足居住需求。 2.人员结构复杂、配套设施共有：年龄结构和文化层次不同，物业管理的对象主要是物业区分所有权中的不可区分部分，且这部分占很大的比重，楼梯、供水、供电、供气、安保和消防等。 3.规划合理、配套齐全：是法律明文规定，且要经过审批。 9.1.2 住宅小区物业管理服务的目标 我国目前住宅小区管理服务存在的问题 1.管理体制还不完善 2.法律体系还不健全 3.观念滞后、管理纠纷频发 4.管理队伍薄弱、服务手段落后、经营经费短缺 住宅小区物业管理的目标 1.提高经济效益：企业获得收益，房屋保值增值。 2.实现住宅小区的社会效益：安全、舒适、便利、和谐。 3.注重住宅小区的环境效益：提高环境质量，住的清洁、优美、安宁、舒适。 住宅小区物业管理服务的基本要求 1.物质环境管理服务的基本要求：增强住宅的居住功能；做好各项配套设施；创造优美的环境。 2.社会环境管理的基本要求 ：完善法律体系，健全管理机制；完善管理体制；协助各方做好社区的服务管理工作。 3.树立现代物业服务理念：以改革精神探索住宅小区物业管理服务的新思路，使其从行政管理走向更广阔的社会化、专业化、市场化等。 9.1.3 住宅小区物业管理服务的内容和原则 9.1.3.1 住宅小区物业管理服务的主要内容 物业管理的