第九章_物业综合管理分解.ppt

第九章 物业综合管理 物业综合管理概述 物业环境管理 物业安全管理 物业风险管理 第1节 物业综合管理概述 一、物业的综合管理 指除房屋修缮管理和设备管理之外的各项管理服务工作。 环境管理 安全管理 风险管理 第1节 物业综合管理概述 二、物业综合管理的特点 综合性强 专业性强 政策性强 第1节 物业综合管理概述 三、物业综合管理的实施 委托专业服务公司 人员精干、技术水平高、技术装备好、服务质量好、服务收费合理 自行组建专业服务队伍 第1节 物业综合管理概述 四、物业综合管理的工作要点 确保国家有关规定与行业标准的执行 规范服务人员的行为 明确服务对象的权利和义务 注意协调好与有关部门、机构的关系 第2节 物业环境管理 一、物业环境卫生管理 指物业服务企业通过宣传教育、直接监督和日常清洁工作，保护物业环境，防治环境污染，及时进行日常生活垃圾的分类收集、处理和清运。 第2节 物业环境管理 一、物业环境卫生管理 清洁卫生范围 楼宇内公共部位 底楼到顶楼（大厅、电梯间、公用卫生间、楼宇外墙） 物业区域内的公共场所 （道路、空地、公共停车场、公共娱乐场所） 第2节 物业环境管理 一、物业环境卫生管理 清洁卫生要求 “五定” （定人、定点、定时间、定任务、定质量） 根据实际定具体要求 道路清洁标准（马路清扫质量标准） 垃圾处理（当日清除、合理分类） 第2节 物业环境管理 一、物业环境卫生管理 基本措施 制定管理制度（保证） 搞好卫生设施建设（基础） 做好环卫宣传教育工作（完善） 第2节 物业环境管理 二、物业环境绿化管理 绿化的功能 物质功能 精神功能 绿化系统 指不同规模、不同种类的绿地，按点、线、面、环相结合的原则，组成相互协调的有机体系。 第2节 物业环境管理 一、物业环境绿化管理 环境绿化评价指标 绿地率 ＝小区内绿地用地面积/小区总用地面积×100％ 绿化覆盖率 ＝绿地覆盖面积/小区总用地面积×100％ 人均公共绿地面积 ＝小区公共绿地面积/小区内居住总人口×100％ 第2节 物业环境管理 一、物业环境绿化管理 环境绿化基本要求 形成完整统一的绿地系统 新建小区：公共绿地人均1.2平方米以上 旧区改造小区：公共绿地人均不低于0.5平方米 绿地管理及养护措施落实 案例内容 这两年，某住宅区里的“圈地运动”愈演愈烈。两片公共绿地被一些业主你占一点儿，我抢一块儿，成了由香椿、石榴、葡萄等密树木组成的杂树林，成了种植辣椒、韭菜、丝瓜的菜园子。圈地的业主收获了“丰收”果实，但其他业主对此颇有微词。 物业管理部门初始阶段曾进行过劝阻，但收效甚微。后来看到已经失控，才发出通知：限10日之内自行清除私自种植的果木和蔬菜，逾期将强行解决，重新统一规划建设绿地。规定时限到了，仍有部分业主无动于衷，物业管理部门只好亲自动手，开始对杂树林、菜园子进行彻底清理。 清理刚刚开始，一个业主把举报电话打到市园林绿化监察部门，投诉物业管理部门私自砍伐树木。园林绿化监察执法人员来到现场，没收了物业管理工作人员工具，并下发违章通知书。物业管理部门感觉受了莫大的委屈，为了更好的绿化清理杂树怎么就成了破坏绿化？楼前绿地难道听任个别业主随意种植？清理住宅区内私种树木这样的“家务事”还非得报批吗…… 园林绿化监察部门首先肯定，物业管理部门重新规划建设楼前绿地的初衷是好的。同时面对他们的种种疑问，解释说，楼前绿地属于住宅区附属绿地，统一归市园林绿化规划与建设，对其树木的砍伐实行许可证制度。并强调无论楼前绿地上的树木何人所种，已经长成这是事实，长成了就要纳入园林绿化监察部门的监管范围。 案例分析 居住区内业主私自种植花草树木破坏园区绿地是目前较为普遍的一种现象，在管理中根治难度大原因，就是个别业主从中获得了一定的利益。这里管理上的防微杜渐是非常重要的，如果物业管理公司从苗头阶段就积极阻止，不允许业主的这种行为形成一定的规模，这种现象是可以控制的。但是，本案例中的物业管理公司由于开始管理力度不够，促成了这种现象的形成，所以，后来工作的难度就加大了。 对于业主的举报，姑且不论是何动机，其法律意识还是值得称道。倘若微澜初起时，物业管理部门也能想到求助行政执法部门，可能就不会有后来的麻烦。当然只是“可能”而已，因为现实是许多地方的行政执法部门对单位很有一套，往往严厉有加；而对业主则惟恐避之而不及，即使躲不过去也往往比较“客气”。 但是，业主的举报实际上也给物业管理公司一个启示，那就是用法律武器去保护大多数业主的利益。 第3节 物业安全管理 一、物业安全管理 指物业服务企业采取各种措施和手段，保证业主和使用人的人身财产安全，维持正常的生活和工作秩序的一种管理工作。 治安管理 消防管理