松雅湖周边项目调研解析.pptx

松雅湖周边项目调研报告长沙策源市场部2014.3目录政策回顾2014年房地产调控告别一刀切长沙楼市利好再现。2014年在房地产调控不放松，继续抑制投资投机性需求的背景下，刚需将继续成为市场主力。但值得注意的是，长沙2013年120-144平米中大户型和7000元/平方米以上中高价位的改善性需求产品占比明显提高，改善性需求渐趋释放。预计2014年，改善性需求将继续释放，与刚需共促长沙市场继续回升。2013.3-2014.2月商品房住宅量价走势图2013.3-2014.2月商品房住宅量价表市场供求供大于求：供应今年2月创新高，年度2013年3月2013年4月2013年5月2013年6月2013年7月2013年8月2013年9月2013年10月2013年11月2013年12月2014年1月2014年2月供应面积107.21108.1374.8182.95138.13106.4284.55177.83147.69180.1283.5869.98成交面积97.1499.219087.5592.7799.1299.46107.65105.18116.64119.3352.69成交均价662567616640657766286469610467036698674868646444市场供求内六区住宅2012年2月以来每月单价结构分析：从2012年2月-2014年2月住宅成交面积备案的价位结构来看，6000-7000元/㎡的价位段成交备案比例最大，其次为5000-6000价位段，值得注意的是，1、2月4000以下价位段比例有所上升。从2月份的情况来看，5000-7000元/㎡产品仍为主流，占总备案量的47.32%。数据来源：房产数据研究中心，经策源市场部整理价格成交结构：主流产品价位段以5000-7000元/㎡为主。面积成交结构：60-120㎡刚需产品仍然是市场主流产品。分析：成交面积以60-120㎡面积段为主，占比总成交量的59%，刚需产品仍是主流数据来源：房产数据研究中心，经策源市场部整理内六区住宅2012年2月以来每月面积段结构市场供求2013.1-2014.2月存量变化图自2013年市场库存超过800万㎡，始终处于历史高位；2013年存量持续攀升，2014年2月暂时达到峰值，高达1378万方；按照2013年长沙楼市住宅月均去化80万方，在未来无新增的情况下，去化周期约为16个月。市场供求存量：存量高企，2月达峰值，保守估计去存至少16个月时间。数据来源：房产数据研究中心，经策源市场部整理区域发展城市副中心：“一主两次四组团”。星沙，长沙县县城与国家级长沙经济开发区所在地,人口15万。作为长沙的卫星城和工业基地，星沙地产发展的潜力正在被投资者和购房者认同。据长沙市2006年城市总体战略规划，星沙镇已纳入“一主两次四组团”的城市空间框架，为长沙东翼次商业中心，并将纳入长沙市区版图成为长沙第六区--星沙区。星沙房地产分布也分为几大块：东南新城、万家丽北、星沙大道、中南汽车世界、开元东路、中心区等6大小板块区域交通“三纵九横”城市干道路网建设，未来交通优越。紧靠省会长沙市，东、南、北三面环绕市区，处于长株潭两型社会综合配套改革试验区的核心地带，形成水、陆、空交互的立体化交通网络；距火车站、黄花国际机场、霞凝新港均约8公里；京广铁路、武广高铁贯穿县境；107国道、319国道穿行其中，京珠、长永、机场高速、绕城高速纵横交错；“三纵九横”的骨干道路网架全面拉通，已实现与长沙市区的全面对接，以星沙为中心的“十分钟经济圈”、“三十分钟经济圈”已形成。区域土地星沙区土地成交量居长沙各县区第三，价低量高。长沙各区县2013.3-2014.2住宅土地成交汇总数据来源：房产数据研究中心，经策源市场部整理分析：2013.3-2014.2星沙区住宅土地成交量在全市排名第三，发展势头较高；2013.3-2014.2星沙区住宅土地楼面地价在全市排名倒数第三，发展空间很大；区域成交星沙区域城市辐射力和置业潜力愈发扩张。长沙各区近3个月住宅成交情况汇总分析：近3个月星沙成交面积一直保持在长沙前三位，可见其发展潜力强大；近2个月星沙成交面积一举突破岳麓区与望城区达到第一位，可见其发展的势头巨大。地块交通京珠、武广、地铁、机场大道等交通要道环抱。滨湖路西接武广高铁，京珠高速，东接地铁二号线，拉近了星沙县城北部东西向交通。该路双向八车道利于出行，避免拥堵。星沙大道贯穿整个星沙县城，沿路可直达星沙商业中心，地铁四号线，长永高速。由星沙大道转红旗路约30分钟车程可到达武广客运长沙站。地铁二号线、四号线直接连接长沙市中心，出入城市不再繁琐。沿长永高速可到达黄花机场。周边项目分布图区域竞品竞争对手区位一览。本案所在的片区直接竞争项目，主要为松雅湖金岸、碧桂园、恒大翡翠华庭、蓝山郡、圆梦康