保利花园前期整体策划详解.doc

（ ）策字[2003]WH-01号 谨呈：武汉保利高科房地产开发有限公司 中国武汉·保利高科翡翠城项目 前期整体策划报告 深圳市德思勤投资咨询有限公司 2003年3月26日 武汉保利高科房地产开发有限公司： 承蒙信任，我司于2002年12月23日正式受托展开贵司保利高科翡翠城项目之前期策划事宜。经专案小组对市场的重点调查和框架式论证，现特向贵司提交《保利高科翡翠城项目前期整体策划报告》，供贵司决策时参考，并经研讨确认后作为项目方案设计和其它相关筹备工作的指引。 我司一向拥有与多家大型集团企业、上市公司的合作经验与良好业绩。对于本项目我司非常重视，在人员和资源调配上进行了专业组合，以求为贵司创造最佳的市场效益。并希望通过双方的共同努力使之更加完善，以达到精诚合作之目的。 对贵公司给予的大力配合，在此深表感谢！ 专此奉达，即颂商祺！ 深圳市德思勤投资咨询有限公司 武汉分公司总经理: 目 录 第一篇 市场分析 2 一、宏观经济及房地产环境 2 二、市场热点片区重点分析 12 三、项目所在光谷片区重点分析 20 四、本片区消费者调查与分析 29 五、市场分析结论 33 第二篇 项目分析 34 一、项目概况 34 二、街区分析 37 三、项目SWOT分析 49 四、本项目发展总战略 53 第三篇 物业定位 56 一、项目定位核心前提 56 二、物业定位 56 第四篇 物业发展建议 70 一、规划设计要点 70 二、原则 70 三、规划构思 71 四、建筑群体组合 76 五、景观与环境设计 79 六、建筑及外立面风格 84 七、道路系统与交通组织 86 八、公建与配套设施 86 九、项目分期开发建议 88 第五篇 品牌整合策略及具体实施 89 一、大盘与品牌的互动关系 89 二、武汉大盘品牌现状与发展趋势 89 三、本案品牌整合核心策略 91 四、本案合作方资源诊断 93 五、本案品牌整合具体实施策略 93 第一篇 市场分析 一、宏观经济及房地产环境 武汉市总体经济指标 武汉经济稳步增长 继1995年开始每年保持8%以上的增长率。2001年上半年GDP、固定资产投资、地方财政收入等各项指标增长明显，整体经济走势乐观。 房地产开发量继续增长 投资再创新高 2002年投资总额132.5亿，同比增长14.9%，其中住宅投资99.39 亿，同比增长15.4%，占总投资75%。 施工、竣工面积稳步增加 2002年施工总面积1690.1万平方米，同比增长9.2%，其中住宅1387.22万平方米，同比增长14.8%，占总面积82.1%。 2002年竣工总面积633.2万平方米，同比增长3.12%，其中住宅522.7万平方米，同比增长4.6%，占总面积83.6%。 房地产交易量继续放大 新建商品房销预售增幅较大 2002年销预售总面积759.3万平方米（其中住宅393.1万平方米），同比增长17.2%。总销售额118.55 亿元，同比增长21%。 存量房交易量增长较快 2002年全市存量房成交524.1万平方米，交易额62.3亿元，同比增长分别为26%、39%。 武汉市房地产市场供给结构状况 武汉市房地产市场化程度较低，房价长期处在过低的价位，与经济水平明显不相称，在未来房价存在一定上涨空间 表1-1 武汉住房供给结构统计表 单位：万平方米 98年 99年 2000年 商品住宅销售量 199 216 244 经济适用房 60 60 65 所占比率 30% 28% 27% 武汉市公房大规模建设、销售，经济适用房超量开发，年均60万平方米，与商品住宅的年供应量相比过多，低成本、低售价的经济适用房影响了商品房价的上升，也影响了土地规范出让。 武汉市目前供给主力户型及面积总结 表1-2 武汉目前供给主力户型及面积统计表 主力户型 集中面积区间 2房2厅 90—100平方米 3房2厅 110—130平方米 4房2厅 140—160平方米 复式 190—220平方米，240—250平方米 目前武汉市房地产市场主力户型为3房2厅，其次为2房2厅和4房2厅，面积区间相对偏大。 同时，相对2000年的主力面积区间90-120平方米，有所增长。造成增长的原因，一方面是居民逐步提升的居住需求，同时，2002年价格的适当下调也是另外一个重要因素。 武汉市房地产市场销售比例及对象状况 2002年各片区新开盘销售状况普遍较好