金龙商业广场商业定位规划及运营建.doc

金龙商业广场商业定位规划 及运营建议 第一章． 市场调查 第二章． 项目定位 第三章． 招商计划 第四章． 招商程序 第五章． 运营建议 市场调查 １．道县概况： 道县又称道州，位于湖南南部，隶属永州市，与两广毗邻。全县辖9个镇、14个乡、3个国有农场，总面积2442平方公里，总人口65万人，县城人口12万。1999年，工农业总产值43.23亿元，其中工业总产值27.37亿元，财政收入11154万元，社会固定资产投资4.1亿元，各项社会事业获得全面发展。 道县经济社会发展具有四大明显优势： 一是作为湘粤桂三省结合部的区位优势。自古道州素有“襟带两广，屏蔽三湘”之称，历来为湘南桂北物质集散地和兵家必争之地。东距郴州170公里，与京广线相接；西距全州90公里，与湘桂线相接；北上长沙、武汉，南下深圳、珠海，西出南宁、海口，均可朝发夕至。207国道贯穿南北，1863、1806省道横贯东西，潇水河入湘江过洞庭可直达上海。县城北郊还有一个56万平方米的机场，是湘南及两广北部地区十余县市，飞机播种、杀虫、物探、航测的作业基地。洛湛铁路从道县经过已经敲定，福贵线也将争取从道县经过，届时道县将成为南方新崛起的重要交通枢纽 ， 二是得天独厚的资源优势。道县土地宽广肥沃，气候温暖湿润，年均气温18.6度，年降水量1503毫米，年日照时数1599.6小时，无霜期309天，被专家誉为“天然温室”。现已探明的主要矿藏达30多种，其中有较大开发价值的有20多种40多个矿点。钨、锡、锂、铷储量颇丰。道县是湘南农业综合开发定点县，省杉木速生丰产林基地、油茶基地、商品粮基地、湖南省蔬菜第一县、全国糖料基地、厚朴基地和秸秆养牛基地。 三是历史文明资源优势。道县自秦朝设立营浦县后，在2000多年的建制史中，有1500多年的时间为郡、为州、为府、为路。这里古文化遗有产丰富，1995年出土了距今1万年以前的稻谷遗存，经鉴定为目前世界上发现的时代最早的人类栽培标本。在这块土地上，先后孕育出宋代理学鼻祖周敦颐、清朝大书法家何绍基等有影响的历史人物。 四是已经具有较好的发展基础。水电路讯等基础设施日臻完善，六车道的十里长街道州北路堪称湘南第一路。移动通讯和国际互联网已全部开通，实现了县、乡、村与国际、国内数字直拨。 随着经济的发展，道县实施了“扩城建市”战略，加大了城市建设投入，大搞房地产开发，大搞旧城改造，大搞市场建设，大抓基础设施建设，城区面积扩大到20平方公里，基础设施逐步完善，一个功能齐全的中等规模的道州的轮廓已展现在人们面前。道县发展前景广阔。经过几十年的建设，道县的城市建设和社会、经济、文化等各项事业有了很大的发展，中心城市功能日益突出，国家已把道县作为湘、粤、桂边界地区发展的一个重点，实行倾斜政策。国家即将投资建设的洛（阳）湛（江）铁路与福（州）贵（阳）铁路交汇于此，将进一步改善道县的投资环境。湖南省政府已决定将道县辙县建市，由省直辖，现已上报国务院审批。届时，古城道州将再展新姿，象一颗璀灿的明珠镶嵌在潇湘大地上。 ２．商圈概况： 如果说道县有一个商圈，那就是潇水路与月岩路交汇处商圈，在此，聚集了道县目前最大的两大超市－生源百货和曙光超市，数十家品牌服装专卖店沿潇水中路分布，乃道县人流、物流、信息流、资金流黄金商业中心。新华书店、汽车总站、学校、银行、邮局、电信局、规划中的火车站等近在咫尺，商业配套设施完善，商业氛围成熟。 ３．商圈分析： 优势：商圈商业配套完善，商业格局成熟 劣势：商圈内无序竞争厉害，产品同质化严重，经营模式老化，经营环境恶劣。 发展趋势：随着人民生活水平的提高，道县政府 “扩城建市” ，大搞房地产开发，大搞旧城改造，大搞市场建设，大抓基础设施建设等战略的实施，城市建设投入的加大，商圈将进一步的成熟！新的商业模式的引进将随金龙商业广场的开业，给道县的商业整体档次带来革命性的提升和质的变化。 ４．竞争物业调查分析： 招商思路的确定首先要对物业经营业态做出准确的定位，这种定位是根据道州市场状况的所选择的．市调是策划之母,业态种类的制定不是凭空想像的，为此我们做了详细的市场调查： 竞争百货、超市调查 竞争楼盘调查 道县家具市场调查 潇水中路临街铺面调查汇总 请见下表： 项目定位 项目简介： 　金龙商业广场（以下简称本项目）位于道州核心地带，潇水中路和月岩中路的交汇处东北角，东临潇水河，滨河路；西临潇水中路；北临月岩中路,乃永州市宏远房地产开发有限公司实力打造。本项目离汽车总站约五分钟，离规划中的火车站不到一公里远的路程，周边的配套十分完善，学校、医院、商场、银行、酒店、超市、邮局、宾馆等配套设施应有尽有，商业格局非常成熟。金龙商业广场总占地面积40347平方米，项目总面积8