国际温泉养生度假小镇可行性分析报告.doc

南平国际温泉养生度假小镇 项目可行性分析报告 Feasibility Analysis Report of Lingshui Nanping Int’l Hot-spring Health-care Resort Project 2011年5月2日 海南是中国最大的经济特区，是中国对外开放的重要窗口。要努力实现海南经济繁荣、社会和谐、环境优美、人民幸福报告摘要 南平国际温泉养生度假小镇项目，位于陵水黎族自治县国营南平农场与本号镇结合部，项目地理位置优越，交通四通八达，地形变化丰富，地表植被葱郁，富有温泉地下水资源，初步规划项目面积4006亩。 海南国际旅游岛上升为国家发展战略的今天，乘着海南省农垦系统体制改革的东风，为充分解决改善和提升农场职工及相邻集体农民的民生水平，推进南平农场及周边村镇高尔夫及旅游地产的建设和发展，经过充分的调研与科学分析，项目概念性地规划为36洞国际高尔夫球场、健康养生园、农业观光园，以及相应的商业、酒店及地产配套几大功能板块。 报告在对高尔夫运动、健康养生产业、高效农业与观光等相关产业背景及发展趋势进行充分阐述分析的基础上，对上述几大功能板块进行了科学的逻辑主次定位和规划安排，牢牢抓住高尔夫品牌拉动与黎族民族地方文化发掘的两个牛鼻子，牵一发而活全局，并对目标市场人群的整合做了合理的建议与提示。 在本报告编制之前及过程中，撰写人对项目所涉及土地权属与地类进行了详尽的调查，并对项目开发用地的利用进行了策划，初步确定了预征、变性、租用三种土地取得的组合思路，并计算了项目开发的土地获得成本。在此基础上，对项目开发的建安成本也进行了测算，从而得出项目总投资额度。项目开发预计要用六年时间，推进项目逐步落地生根开花结果。报告对项目建设中及运营后的环境保护问题进行阐述与论证。报告对项目开业后的经营运营前景进行了分析，并以经营数据说话，深入而简要地阐明了项目的开发建设的经济可行性。 经综合测算与分析，南平国际温泉养生度假小镇项目的开发建设是必要的，是可行的，是可以实现经济效益与社会效益均衡发展的优质项目。 目录 报告摘要 iii 1 项目总论 6 1.1 项目概况 6 1.1.1 项目名称 6 1.1.2 地理区位 6 1.1.3 合作单位 7 1.1.4 项目简介 7 1.2 项目背景 8 1.2.1 高尔夫球运动的行业背景 8 1.2.2 健康养生产业的行业背景 9 1.2.3 热带观光农业的行业背景 9 1.3 编制依据 11 2 项目建设的意义及必要性 12 2.1 优化陵水县域产业布局，打造新的旅游目的地 12 2.2 推进南平农场体制改革，改善和保障职工民生 13 2.3 改善陵水地区投资环境，推动地区经济社会发展 15 2.4 促进项目所在区域土地资源综合开发利用 16 3 市场前景与竞争分析 17 3.1 国内外高尔夫市场现状及发展趋势分析 17 3.1.1 国内外高尔夫运动与市场现状 17 3.1.2 国内外高尔夫球市场发展趋势 19 3.2 养生健康产业市场现状及发展趋势分析 21 3.3 农业观光产业现状及发展趋势分析 23 3.4 项目目标市场及竞争分析 26 3.4.1 高尔夫球场竞争分析 26 3.4.2 健康养生产业市场竞争分析 34 3.4.3 热带观光农业市场竞争分析 35 3.5 板块功能内在结构分析 36 3.5.1 以高尔夫品牌影响为核心模式探讨 37 3.5.2 以旅游主题开发为核心的模式探讨 40 3.5.3 以房地产开发为核心推进模式探讨 42 3.5.4 功能板块结构安排及目标人群定位 44 4 项目建设内容 46 4.1 概念性总体规划构思原则 46 4.2 项目建设内容与规模安排 47 5 项目环境保护 49 5.1 环境质量标准 49 5.2 主要污染源及污染物 49 5.3 综合治理措施 50 6 项目合作商务模型 51 6.1 项目立项审批路线 51 6.2 土地开发审批路线 52 6.3 合作分工及分成办法 52 7 项目建设进度安排 53 7.1 项目开发组织管理 53 7.2 项目实施的进度建议 54 8 投资估算与资金筹措 57 8.1 土地成本 59 8.1.1 农场土地预征补偿 59 8.1.2 新增建设用地费用 60 8.1.3 集体土地租用费用 61 8.1.4 土地成本汇总 61 8.2 建安成本 61 8.2.1 高尔夫球场建设工程费 61 8.2.2 其他园区及配套工程费 61 8.3 项目投资估算 62 8.4 项目资金来源 63 9 经济效益分析与财务评价 64 9.1 分析评价的主要依据 64 9.2 项目开发运营收益分析 64 9.2.1 短期可变现物业创