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房地产开发项目可行性研究报告（范文） 一、项目背景 ? 1 、项目名称：????????? 居住小区（暂定名） ? 2、可行性研究报告的编制依据： ?（1）《城市居住区规划设计规范》 ?（2）《A市城市拆迁管理条例》 ?（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 ?（4）《住宅设计规范》 ?（5）《住宅建筑设计标准》 ?（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 ?（7）《城市道路绿化规划及设计规范》 ?（8）《高层民用建筑设计防火规范》 ? 3、项目概况 ?（1）地块位置：该基地东起??????? ，南至?????? 路，西至?? 路、北至???????? ，围合区内土地面积约?????? 平方米，该地块属A市? 类地段。 ?（2）建设规模与目标： ??? 土地面积：???? 亩（?????? 平方米） ??? 容积率： ??? 开发周期： 土地价格：元/亩（A市国有土地使用权挂牌出让起??????????????? 建筑面积（预计）：总建筑面积????? ㎡ ?周围环境与设施 ?? A步行约10 分钟可至A市中心。 ?? B西侧为A市城市中心景点。 ?? C东侧为??????? 城市绿化带，南侧为??????? 广场。 ? ?D西南靠近A市??????? 小学。 ??E北面为A市人民银行。 ?4 、项目SWOT分析 ??? 优势及机会 ? (1) 该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。 (2) A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。 ? (3) 东侧??的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。 ? (4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。 ? (5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。 ? (6) 该项目以毛地出让，起价????? 元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。 ? (7) 该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。 ? (8) 我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。 ? (9) 物业管理公司在A市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。 ? (10) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。 ?? 劣势及威胁 ? (11) 拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。 ? (12) A市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。 ? (13) 市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。 ? (14) 外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。 ? (15) 规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。 ? (16) 小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。 ? (17) 该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。 ? (18)???????? 花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。 ? (19) 拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。 ? (20) 周遍的生活配套设施及交通不够完善。 ?二、市场分析 ?? 1 A市概况（参考） ?? A市位于????? 河南岸，面积?????? 平方公里，人口??? 万。 ?? 生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56％，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。??????????????????? ?? 投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网；水运以长江干流的重要港口——A港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，A港泥洲新港区一期工程已动工；通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。 ?? 项目所在区位于??? 江中下游南岸，与B市接壤，是A市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。 ?? 2 A市房地产住宅市场分析 ?? A市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点