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房地产经营方案设计 （一）市场篇 1.1全国经济2011年一季度概况 2011年全国总体社会及经济发展状况、一季度国内生产总值96311亿元，按可比价格计算，同比增长9.7%。分产业看，第一产业增加值5980亿元，增长3.5%；第二产业增加值46788亿元，增长11.1%；第三产业增加值43543亿元，增长9.1%。从环比看，一季度国内生产总值增长2.1%。 一季度，固定资产投资（不含农户）39465亿元，同比增长25.0%。其中，国有及国有控股投资13829亿元，增长17.0%。分产业看，第一产业投资增长10.8%，第二产业投资增长24.8%，第三产业投资增长25.6%。分地区看，东部地区投资增长21.6%，中部地区增长31.3%，西部地区增长26.5%。从环比看，3月份固定资产投资（不含农户）增长1.73%。 1.2全国房地产“十一五”时期发展基本状况 2006年至2010年五年间，我国城镇房地产竣工面积总量为31.59亿平方米，年均竣工6.32亿平方米；其中住宅竣工面积总量为25.77亿平方米，年均竣工5.15亿平方米；房地产销售总量为39.69亿平方米，年均销售7.94亿平方米，其中住宅销售总量为35.77亿平方米，年均销售7.15亿平方米。可以看出房地产行业发展的很强劲。 1.3新政策下的全国房地产市场 2010年，为遏制一些城市房价过快上涨的势头，国务院三次部署调控工作。特别是当年4月《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现了积极的变化，房价同比涨幅持续回落，环比涨幅回落后在低位波动，投资投机性购房需求得到一定抑制，住房用地供应明显增加，商品房供应有所增加，保障性安居工程进展顺利。但是，在通胀预期等多种原因的推动下，2010年11月以来，一些地方高价地再度出现，部分未实施限购的中心城市的住房成交量价齐升，限购城市周边地区的房价出现较快上涨。这些现象的出现，说明调控效果尚不巩固，距离群众期待还有一定距离。新的房地产调控政策将影响房地产市场。 1.4广西壮族自治区2011年第一季度经济发展概况 广西壮族自治区经济社会现状及发展趋势分析 1-4月，全区经济继续保持平稳发展态势，工业、投资平稳增长，进出口快速增长，财政继续增收，金融稳中趋紧。 固定资产投资较快增长。1-4月，全区固定资产投资2018.56亿元，增长28%，增速高于全国2.6个百分点。其中，城镇投资1940.37亿元，增长28.8%；非农户投资78.18亿元，增长10.3%。基本建设投资985.97亿元，增长30.3%，比一季度加快2.1个百分点。民间投资保持活跃，达到1197.77亿元，增长40.9%。 财政继续增收，信贷稳中趋紧。1-4月，全区财政收入479.99亿元，增长33.4%，其中一般预算收入295.17亿元，增长30.5%。4月末，全区金融机构本外币各项存款余额12326.04亿元，各项贷款余额9631.46亿元。1-4月全区新增本外币贷款648.09亿元，同比少增58.37亿元。 1.5广西房地产现状分析 “十一五”时期，广西自治区房地产开发市场总体呈现平稳较快发展态势，开发总量不断扩大，销售市场活跃，房价不断攀升，供求结构更趋合理，极大的改善了居民的居住条件，对我区城市化建设起到明显促进作用。 1.5.1“十一五”时期房地产开发企业基本概况 经过“十一五”时期5年发展，我区房地产企业规模不断发展壮大。截止2010年底，全区共有房地产开发企业3228家（2010年快报数），比2005年增加1498家。其中拥有一级资质的房地产企业9家，二级资质79家，三级及三级以下资质3140家，分别比2005年底增加6家、51家和1441家。涌现出中房集团南宁公司、广西荣和企业集团、广西保利房地产开发有限公司等一批实力雄厚、管理先进的典型企业。 1.5.2“十一五”时期房地产投资情况 在经历了“十五”时期的快速发展后，“十一五”时期房地产投资市场不断调整向前发展。2006年—2009年，房地产投资分别完成369.98亿元、536.28亿元、626.68亿元、813.68亿元，2010年突破千亿元大关，达到1206.22亿元。“十一五”时期，房地产开发投资累计完成3552.85亿元，是“十五”时期的4.54倍，占全国房地产开发投资的比重从2005年的1.8%提高到2010年的2.5%，在全国的排位由2005年的19位上升2010年至16位；年均增长33.3%，增速高于全国8.4个百分点。在房地产开发投资快速增长的同时，房地产开发企业积极适应市场需求的变化，适度调整产品结构，住宅投资力度加大。住宅投资由2005年的190.77亿元增加到2010年的878.89亿元，占房地产开发投资比重由2005年的65.5%提高到2010年的72