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房地产项目全程策划课程大纲要点 房地产项目全程策划概论 　策划与房地产项目全程策划 对策划的理解 策划的含义 策划是在现实所提供的条件的基础上进行谋划； 策划具有明确的目的性； 策划可以比较与选择方案； 策划是按特定程序运作的系统工程。 策划与计划、创意、决策的区分 策划与计划差异 策划 计划 全局性、整体性战略决策 具体性可操作性指导方案 掌握原则与方向 处理程序与细节 具有创新性与创意 常规的工作流程 超前性 现实可操作性 灵活多变 按部就班 挑战性大 挑战性小 长期专业训练的人员 短期培训的人员 策划与创意的关系 策划需要创意，需要出点子，出主意； 创意只是策划程序中的一个部分，好的创意可以成为成功策划的有力保障； 策划与决策 决策一般是指决定的策略和方法。 策划具有预谋性，而决策不一定有； 策划一般具有创新性，而决策不一定有； 策划主要是拟定方案，而决策是要选择方案； 策划中要运用直觉思维、形象思维和辨证思维方法，而决策主要运用逻辑思维。 房地产项目策划 狭义理解：房地产项目策划就是促销策划，即如何想方设法把楼卖出去。 房地产项目全程策划：就是从发展商获得土地使用权开始，而进行的市场调研、消费者行为研究、可行性研究、市场定位、产品策划、营销策划、销售执行策划、物业管理策划的全过程。 　房地产项目策划的本质、地位及其作用 房地产项目策划的本质与特征 房地产项目策划是在房地产领域内运用的科学规范的策划行为，它有如下一些特征： 地域性； 系统性； 前瞻性； 市场性； 创新性； 操作性； 多样性； 艺术性 地位 房地产项目策划在知识经济时代属于智力产业，能为房地产企业创造社会价值和经济价值； 房地产项目策划在房地产领域中充当智囊团、思想库，是企业决策的重要依据； 房地产项目策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起，为项目开发保驾护航。 作用 使企业决策准确，避免项目运作出现偏差； 使房地产开发项目增强竞争力，有效规避风险； 能探索解决企业管理问题，增强企业的管理创新能力。 能有效地整合房地产项目资源，使之成为优势。 　房地产项目全程策划的程序与常规内容 投资机会寻找和选择（选择地块至获得土地使用权） 地块分析与研究 市场调查 市场定位 产品定位及设计 价格定位及价格策略 营销策划 项目可行性研究（如不可行，则返回第三步重新定位。） 销售策划 物业管理的前期介入 　房地产策划的发展与趋势探讨 概念策划 江景概念、智能化概念、温泉概念、山景概念、物业管理概念、建筑材料概念、价格概念等。 卖点群策划模式 等值策划 　前面两种策划都有一些共同的缺点：第一，卖点单一；第二，高度不够，第三，未考虑投入。 等值策划要求策划人能对该项目的价值因素具有充分的认知能力，并能在多因素之中进行权重取舍，而且需要有驾驭和实现经营意图的综合能力。发展土地的充分价值，而进行等值策划，从而兑现最大价值。 发展方向 从产品策划转向企业策划，更注重可持续发展； 策划组织从群体组织到专业分工，相互协作； 策划方法从侧重项目概念到概念与项目细节并重； 策划理论从单薄、零散的思想到全面、科学的理论体系。 　投资机会寻找及土地使用权获取 　寻找开发地块 地块影响因素分析 市场供求行情 地块的自然条件 地块的社会条件 地块的环境条件 地块周围的经济条件 政策限制 人口因素 城市规划因素 心理影响 国际关系 选择投资的重点地块 选择最有升值潜力的土地进行投资 掌握并应用地段选择的理论和经验 上风口发展理论；高走理论；近水发展理论；沿边发展理论。 总揽全局选择投资地段 积极稳妥，敢冒地段风险 　拿地的方式与理由 获得土地的途径 获得土地的理由 城市建设 老百姓的安居工程 城市景观 地方形象 拿地的方式 品牌主导型 资金实力型 土地储备型 政府补偿型 　土地储备问题 对土地储备的理性认识 近年房地产市场情况好，销售短平快的项目越来越多，不能等米下锅； 开发企业要长期发展，土地储备是关键。 土地储备的方法 经济界限与时间界限，要求： 规模适度； 结构合理，比例适当，储备土地要做到三个三分之一，即建成在售住宅、在建住宅和土地储备各占三分之一。 要选择适合建设并有开发前景的区域或城市。 地块分析与研究 地形与地貌 地块景观资源开发与利用 对地块旅游资源（度假物业）开发与利用的综合评价 对地块商业物业开发的综合评价 对地块商务类物业（酒店、写字楼、餐饮等）开发的综合评价） 地块环境现状分析和未来5－8年的实施情况分析（交通、市政、配套、商业、自然环境、人口等） 地块开发周期内相应片区城市规划落实的衔接情况 对地块的综合评估 　市场调查与研究 　市场调查的作用 市场调查是房地产项目策划的基础，其主要作用表现在： 市场调查是房地产项目策划