弗瑞登项目写字楼部分思考.doc

弗瑞登项目写字楼部分思考 ■ 写字楼的总体概况 重庆直辖以来，经济发展迅速，以后十年将会是重庆第三产业发展的黄金时期，写字楼市场也将前所未有地活跃从2005年开始，大量的外资涌入重庆，外资的到来在推动国内商业市场发展的同时，还使得本土商业开发者不得不重新制定竞争策略，这为重庆的写字楼市场带来了巨大的商机。 重庆的主要大型写字楼地区包括渝中江北及南岸区,这些地区合共占写字楼总面积1,570,722平方米的78.6%平方米就市场占有率而言渝中区占重庆写字楼整体市场的46.4%江北及南岸区分别占写字楼总存量的22.9%及9.3%.其他六区占写字楼总存量余下的21.4%根据政府的总规划江北区的观音桥地区已规划为市未来的另一中心商务区预期将与重庆现有位於渝中区的中心商务区相辅相成同时令重庆的写字楼市场进一步趋向成熟2006年，写字楼市场实现投资亿元，同比增长%；施工面积竣工面积增长%和33.8%；重庆的甲级写字楼市场被认为相对欠发展重庆的甲级写字楼存量为304,300平方米,占其全部写字楼存量的15.2%预期将於2008年底增长至364,300平方米大多数甲级写字楼存量位於渝中区这大多融合了国际企业大型内资公司及政府办公室市场上供应的主要有以下种：纯写字楼、商公寓、 从图表可以看出，现在重庆市写字楼市场发展至今，已出现多元化的发展趋势，写字楼市场上已不再只是单一的形态。随着时代的进步，更多的写字楼形态正在出现。但是从发展趋势上来看，由于重庆写字楼市场的同质化现象已非常严重，造成竞争加剧，恶性循环写字楼空置率越来越高据了解，200年，重庆商业地产高达五成以上的空置率中，写字楼占的比例不容忽视。 商住公寓又可称为商务公寓，是一种即可居住又可办公的高档物业，在产权上属于公寓类型，但其中又完全具备写字楼的功能，是近年来出现的一种极具投资价值的物业。特别适合成长型公司还有一个重要原因是它填补了办公类物业的一个市场空白点随着律师事务所、广告、信息等新兴行业的兴起，大批中小型公司完成原始积累，开始寻找真正意义上的办公场所，而不愿再跻身于混杂着自住户的住宅或公寓。但购买高档写字楼有两个门槛使它们很难逾越，一是最小面积单元偏大，二是价格不菲。而“商务公寓”恰好解决了成长型中小公司的难题。因此，此类产品适合在中小型、科技含量较高公司的聚集地发展。空间分割灵活由于商住公寓项目在产品设计时就考虑以办公为主，所以在空间分割上比传统的公寓具有更大的灵活性。建筑设计的创新和工程技术的全面应用，也给了这类物业更大的发挥空间，开始出现了分割自如、大小随意的项目良好的生活和商务环境写字楼大都缺乏良好的环境景观和生活配套，而商务公寓却不一样，不仅有商务中心等配套引进与商务办公有关的商业配套如办公用品租赁和采购、小型超市、24小时员工餐厅等。最重要的是这类项目中往往有中心花园、生活会所等设施适合投资回报率高由于这种商务公寓销售灵活，并可办理按揭贷款，且销售价格又明显低于周边写字楼，租金则比普通公寓要高出许多。这样投资者可以较低的首付款获得房屋的使用权，之后以高出每月还款额的租金出租而获取投资回报。石桥铺市场为例，全是IT业聚集，行业协会也在此安营扎寨，节约了同行业的动作成本，办事也很方便，提高了效率除此之外，在女人广场上的天伦华苑，南坪万寿桥形成的药品行业写字楼等主题式的写字楼业内人士分析，现在企业选择写字楼，行业氛围是非常重要的因素，不同行业的公司需要不同的行业氛围。无论是心理需求方面还是实际需求方面，考虑得都比较全面，选择写字楼的心理也日益成熟因为行业的聚集，使得市场氛围浓郁，对于其业务的开展也起到了促进作用产品创新可以使其迅速地脱离困境就此意义而言，写字楼市场的类型细分将成为，市场多层次需求也将在开发建设的细分中得到张扬 从上图可以看出，因产品定位、位置的差异，各写字楼的价格都有所不同。而位于各个区域内繁华商圈中心位置的写字楼价格明显高于其他写字楼，如江北区的写字楼，该区域的写字楼基本集中在观音桥，依据观音桥商圈的浓厚商业氛围、较旺的人气以及周边完善的配套，使得该区域的写字楼价格明显偏高，销售均价都在6700元以上。 ■ 去化速度 案名 销售率 去化速度 盛世空间 50% 1号楼较快，但2号楼由于在设计上没有按写字楼的装修标准进行，所以在去化上有一定的阻碍 上丁企业公园 17% 1期6栋已售出1栋 茂业东方时代 85% 一般 未来国际 20% 较快，地处商圈中心，周边配套齐全 嘉年华大厦 90% 较快，地处商圈中心，周边配套齐全 重庆总商会大厦 50% 较快 美源国际 99% 非常快 渝高广场 90% 快，石桥铺中心区域，周遍办公氛围佳 同聚远景 95% 一般，销售周期太长 旺角金城 50% 慢，地理位置较偏 金易都会 70% 消化速度