广州中海云麓公馆生态豪宅社区项目推广策划方案103p营销执行策略n详解.pptx

中海云麓公馆整合传播方案 公馆，在中国人的概念当中，总是带有神秘的色彩，在公馆居住的人，非官即贵…… 公馆，同时也意味着家族的居住地和血脉的传承，代表着家族地位和身份标示…… 云麓公馆，该如何被理解？ 我们思考…… 品牌核心传播信息 Company 企业和产品 核心理解 Consumers 目标消费者 关键洞察 Competitors 市场态势 竞争对手现状 拨开云雾，看中海云麓公馆 地块价值解读——白云山 广州“市肺”，新“羊城八景”之首、国家重点风景名胜区、全国文明风景旅游区和国家AAAAA级景区，自古就有“羊城第一秀”之称。每当雨后天晴或暮春时节，山间白云缭绕，蔚为奇观，白云山之名由此得来。 广州人的白云山情结 环境好、舒服 俯瞰广州的变化 广州地标之一 天然氧气吧 我的童年回忆 地块价值解读——白云新城 白云新城领衔广州“北优”，定位云山西麓的宜居新城，主城区北部商业文化服务中心。 白云新城设计总平面 一轴 双中心 六大社区 云山下，城中央，生态豪宅社区 唯一世界500强中资房企，豪宅专家； 领先优质物管，为项目增值； 【中海品牌 高质豪宅】 项目占地约2万平方米，园林占地高达50%； 6栋建筑分别18-22层，两梯两户设计，全小区仅236户，纯低密度绿色住宅。 【纯粹大户 少数尊贵】 【交通及配套】 目前已开通地铁二号线北沿线贯穿项目，南有白云文化广场，北有萧岗站； 大型商业整合体万达广场、五号停机坪已经投入营运，未来地标建筑绿地中心距离项目仅一站地铁，交通商业配套完善。 关键字 白云新城 高端宜居 白云山麓 商业配套 纯粹大宅 中海品质 市场态势，及周边产品现状 政府态度坚决，市场干预持续加深、加强 总理一锤定音，调控政策绝不放松！ 今年11月6日温家宝在圣彼得堡采访期间明确表示：“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。” 二、三线城市继续限购令！ 10月初有意“轻度松绑”的佛山限购新政当天出台即被叫停！ 11月1日珠海施行双限令 ，其中新楼盘单价不得超过11285元！ 11月10日中山限价不限购， 房价禁超5800元/平方，执行日期不超过51天！ 开发商存货量加大，年底资金链紧张 沉重的债务危机 年关将至银行还贷以及工程款等资金支出势必大幅增加，资金回笼迫切； 存货量大增，消化不良 受到限购等调控政策的影响，各大房企都面临着“消化不良”的局面。面对银行贷款额度被全面压缩、通货膨胀的压力，房企们正面临资金回笼的压力； 左右为难，降价也未必有用 限购令的实施，消费者浓厚的观望态势，需求未能充分释放，市场表现乏力，发展商的降价促销未必能对促销起到很好的推动，反而损害形象。 消费者观望预期浓厚，追跌心理加强 普遍惨淡，成交连创新低 2011年9月，全市10区新建商品住宅网上签约面积49.02万平方米，同比减少39.4%，环比增加3.3%； 全市商品房无论是销售套数还是销售面积，同比去年9月，减幅均在20%以上，开发商对今年金九的热情比去年下降了不少； 业内人士分析认为，广州中心区成交量大幅下滑的原因是，当前有购买力的消费者、投资客已基本被限制在中心区市场以外，而改善型消费者的观望心理也越加强烈。 本案 云山名都 均价：23000平方 在售单位：80-139平方 总成交价：180-320万 白云尚城 均价：19000平方 在售单位：80-217平方 总成交价：160-420万 嘉云府 均价：19000平方 在售单位：107-240平方 总成交价：203-456万 保利地块（一） 楼面价： 20605 /㎡ 保利地块 （二） 楼面价19632 /㎡ 白云区楼市现状 新世界嘉云府 一府藏天下 进退自如 兼而得之 城央叠墅 平衡之道 私享 私属 爱群荟景湾 献给100位影响GDP的人 长堤美景 稀缺资产 颐德公馆 中央 经典 用一座城 成就英名 白云新城是价值潜力股 饱和状态，成熟稳定 升值能力已经展现，目前处在高位运行 价格大幅度提升难度非常大 强于地段 广州经济和金融的最核心地段，重商业 珠江+公园，地标公建 立体化交通网络，生活相当便利，但 人口密度太高、交通拥堵，压抑感 潜力突出，必然高端 楼价起点相对较低，保利、中海 进驻，升值潜力大 优在规划 “城市副中心”和“新文化中心”，偏文化 白云山，多元化配套 对建筑密度高度进行控制， 楼不高草很多，还有湿地公园，宜居 定位 环境现状 发展前景 珠江新城是稳健派蓝筹 白云新城vs珠江新城 市场小结 中央政府立场鲜明，持续调控 大地产商示范作用，开始降价 消费者心理预期形成，大