持续照料退休社区（CCRC）运营成本及风险研究.doc

持续照料退休社区（CCRC）运营成本及风险研究 　　[摘要] 　　CCRC模式在国外已经得到了一定程度的发展，而我国正处于发展的起步阶段，有待于进一步的发展和完善。本文介绍了武汉合众优年养老社区的运行概况，并对其成本和风险问题分析。通过分析数据和借鉴国外的发展经验，针对前期投入成本、社区设计成本、管理成本均较高等问题提出相应的解决方案。风险方面，我们对政策风险、财务风险、竞争风险等进行了分析，并提出了未来防范风险的措施。同时我们结合本国整体现状，探究出一种较适合我国国情的CCRC运行方式。 　　[关键词]持续照料退休社区；CCRC；新型养老 　　[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.16.088 　　随着我国经济的发展，老龄化问题日益突出，其中“空巢老人”现象尤其引人关注。到2050年，我国临终无子女的老年人将达到7900万，独居和空巢老年人将占54%以上。目前各养老模式普遍存在缺点，独生子女政策的执行和医疗技术的进步，使得我国在家庭结构的核心化和小型化的同时，家庭中老年人的比例也在不断上升，这使得家庭养老已不再适应当前社会的需要。另一方面，由于养老机构的单一服务功能忽视了养老市场的“刚性需求”，使得我国的养老机构陷入了亏损经营的恶性循环中。 　　CCRC是从美国引进的为二次退休人士建立的租赁式复合社区，突出特点是集居家养老、社区生活和机构服务为一体的可持续性养老，该模式进入中国后演变为保险公司与养老产业相结合的“中国式CCRC”，即合众优年社区。 　　CCRC对新时期新的养老模式提出挑战，以求可以把这种养老模式进一步完善，使之具备推广价值。同时也可以使我国社会养老保障体系更完善。 　　1 武汉市“合众优年生活持续健康退休社区”现状 　　合众养老社区是基于美国的CCRC持续健康理论而设立，建筑面积48万平方米，分为持续健康退休社区、活跃老人社区、养生中心、健康管理、老年专属医院、医疗康复中心等功能区。一期工程启动区有2005套住房，可提供4000张床位，2015年全部建成后可提供床位1万张，目前已经开始接待老人体验入住。 　　社区由定位于55岁到70岁的活跃老人社区（AAC）和70岁以上的持续退休社区（CCRC）组成，涵盖养老服务的所有层级，将传统的养老保险与新型养老社区进行对接，将单一的保单保障，转变为“保单+实物养老”的双重保障。在社区配套设施方面，设有“联合100”连锁超市、优年医疗机构等便民社区配套设施，医护方面更是得到了武汉市蔡甸区中医医院的大力支持。 　　2 武汉“合众优年生活持续健康退休社区”成本问题分析 　　2.1 前期投入成本高 　　合众优年生活持续健康退休社区的计划总投资为100亿元，一期投资80亿元，项目占地245亩。按2010年武汉蔡甸区土地成交价格360万元/亩计算，一期土地成本为8.82亿元。 　　在税收与土地政策方面，尽管国家加大了政策支持力度，但民间资本投资养老产业仍然存在“玻璃门”、“弹簧门”，甚至“旋转门”。合众人寿公司在投资养老地产过程中，并没有享受到具体的政策优惠。 　　2.2 社区建设成本高 　　2.2.1 适老化设施全面覆盖 　　合众优年生活持续健康退休社区在老人休息区域和活动场所全面覆盖了适老化设施，而这一面面俱到的服务也大大增加了社区建设成本。 　　2.2.2 公建配套面积大 　　社区内的公建配套建筑面积比例在20%以上。一般的居住社区的服务面积，包括会所、娱乐场所等充其量不超过5%。 　　2.2.3 装修成本高昂 　　合众优年生活持续健康退休社区仿照美式田园的装修风格、高档品牌定制的家具、房间内部的无线定位等高科技设备都导致了较高的装修成本。 　　2.3 管理成本高 　　2.3.1 社区内的人工成本高 　　社区内部设立的四大服务团队：医护团队、餐饮团队、社区服务团队、物业管理团队保证了细致的养老服务，但也导致了人员庞杂，利用效率不高，增加了人工成本。 　　2.3.2 专业医护人才培训成本高 　　由于目前我国国内养老服务人员缺少正规的岗前培训和资质认证，高素质的护理人才极为匮乏，市场供需失衡。对此，合众优年社区加大了岗前培训的力度，但也导致培训成本的上升。 　　3 武汉“合众优年生活持续健康退休社区”风险问题概况和分析 　　3.1 政策风险 　　在政策支持方面，由于没有在养老社区置地等方面的法律法规，养老社区发展失去了产业政策的支持。有专家认为，政策缺乏使社区地产的融资成为难题。养老社区地产是一个投资回报周期长的行业，全部用自有资金而不允许销售的话会发展很难。目前如果以养老项目向银行融资，银行担心如果项目出现资金链断裂问题，是不可以把老人从作为抵押物的房子中赶走的。因此银行不愿意承担风险给养